Promesse d'achat sans garantie légale : ce que l'acheteur garde

Vous lisez la fiche d'une maison qui vous plaît, et une ligne vous arrête : « vente sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur ». Le réflexe est de chercher ce qu'on vous cache. Ce réflexe est compréhensible, mais il se trompe souvent de cible. Notre guide sur la promesse d'achat au Québec présente le document dans son ensemble. Cet article se concentre sur une seule clause : ce qu'elle retire à l'acheteur, ce qu'elle ne retire pas, et comment en tenir compte avant de signer.

Les deux garanties que le vendeur doit normalement

Sans clause particulière, le vendeur d'un immeuble doit à l'acheteur deux garanties prévues par le Code civil du Québec. La première est la garantie du droit de propriété : l'acheteur doit recevoir un immeuble libre des droits qu'un tiers pourrait faire valoir contre lui, sauf ceux qu'il a acceptés. La seconde est la garantie de qualité, qu'on appelle couramment la garantie contre les vices cachés : elle protège l'acheteur contre un vice caché affectant l'immeuble au moment de la vente.

Ces garanties existent même si personne ne les écrit. Elles sont le point de départ de toute vente, et c'est par rapport à elles qu'une clause d'exclusion se mesure.

Ce que la loi permet d'exclure, et ce qu'elle ne permet pas

Le Code civil autorise les parties à ajouter aux garanties légales, à les diminuer ou à les exclure par contrat. Une promesse d'achat qui porte la mention « sans garantie légale » use de cette liberté : l'acheteur accepte de renoncer, en tout ou en partie, au recours qu'il aurait eu si un vice caché se révélait après la vente.

Cette liberté a toutefois une limite importante. Le vendeur ne peut pas exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer. Autrement dit, la clause protège un vendeur contre ce qu'il ignorait honnêtement, pas contre ce qu'il savait et a tu.

« Sans garantie légale » ou « aux risques et périls » : deux portées différentes

Les deux formules se ressemblent et apparaissent souvent côte à côte, mais elles ne disent pas exactement la même chose. La mention « sans garantie légale » exclut la garantie, sous la limite qu'on vient de voir : un vice connu du vendeur et non révélé reste à sa charge.

La mention « aux risques et périls de l'acheteur » va plus loin dans une situation précise. Le Code civil prévoit une exception à la limite précédente lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur qui n'est pas un professionnel. Dans ce cas, il peut en être autrement : l'acheteur assume un risque plus large que celui d'une simple exclusion de garantie.

La portée réelle d'une clause dépend de sa rédaction, de la qualité du vendeur et des faits. Deux promesses qui semblent identiques peuvent produire des effets différents. C'est pourquoi l'interprétation d'une clause précise relève d'un notaire ou d'un avocat, et non d'une lecture rapide de la fiche.

Ce qui reste à l'acheteur malgré la clause

Renoncer à la garantie légale ne veut pas dire renoncer à toute protection. Trois éléments demeurent.

• Le recours fondé sur le dol. Une fausse déclaration ou un silence intentionnel du vendeur sur un fait important relève d'un autre fondement que la garantie de qualité. La clause d'exclusion ne couvre pas la tromperie.
• L'obligation de répondre honnêtement aux déclarations. Lorsque le vendeur remplit les déclarations du vendeur, il doit y répondre honnêtement. Une vente sans garantie ne l'autorise pas à y inscrire des réponses inexactes.
• Les vérifications de l'acheteur. L'inspection préachat, l'examen des titres par le notaire et le certificat de localisation restent entièrement à la disposition de l'acheteur, et leur poids augmente quand la garantie disparaît.

Il faut lire ces trois éléments pour ce qu'ils sont. Le dol suppose de démontrer une intention, ce qui est plus exigeant qu'un recours en garantie. Les déclarations ne couvrent que ce que le vendeur sait. Les vérifications, elles, dépendent de vous : ce sont les seules qui jouent avant la signature de l'acte.

Pourquoi la clause n'est pas un signal négatif en soi

La clause est courante dans des situations où le vendeur connaît mal l'immeuble, sans que cela dise quoi que ce soit de son état :

• une succession, lorsque les héritiers n'ont jamais habité la maison et ne peuvent rien en garantir ;
• une reprise de finance, où le vendeur est un créancier qui n'a jamais occupé les lieux ;
• une vente par une institution, qui vend un bien qu'elle n'a pas utilisé.

Dans ces cas, le vendeur n'exclut pas la garantie parce qu'il cache un défaut, mais parce qu'il ne peut pas répondre de ce qu'il ne connaît pas. La clause déplace donc le risque vers l'acheteur. Elle ne qualifie pas l'immeuble : une maison vendue sans garantie peut être en excellent état, et une maison vendue avec garantie peut porter un vice que personne n'a encore vu.

Le bon raisonnement n'est donc pas « il y a sûrement un problème », mais « si un problème existe, c'est moi qui le porterai ». Cette différence change ce qu'on fait ensuite.

Comment en tenir compte avant de signer

Puisque la clause transfère un risque, elle doit se refléter à deux endroits : dans le prix et dans les vérifications.

• Dans le prix. Un acheteur qui accepte de porter le risque des vices cachés renonce à un recours qui a une valeur. Il est raisonnable que son offre en tienne compte, plutôt que de payer le même prix qu'avec une garantie complète.
• Dans l'inspection. L'inspection préachat devient le principal moyen de découvrir ce que la garantie aurait couvert. Elle mérite d'être faite par un inspecteur qualifié, et ses constats d'être lus avant de lever toute condition.
• Dans les titres et la localisation. La garantie du droit de propriété peut elle aussi être touchée par la clause. L'examen des titres par le notaire et un certificat de localisation à jour vérifient ce qu'aucune déclaration ne remplace.
• Dans la lecture de la clause elle-même. Faites relire la formulation exacte. Savoir si elle vise la seule garantie de qualité ou aussi celle du droit de propriété, et si le vendeur est un professionnel, change sa portée.

Pour une vue d'ensemble de la garantie légale elle-même, notre article sur la garantie légale lors d'un achat immobilier la présente plus largement. Pour un cas précis, seul un notaire ou un avocat peut vous dire ce que votre clause couvre et ce qu'elle laisse ouvert. Cet article ne constitue pas un avis juridique.