Acheter en août 2026 : ce que 3,94 % change vraiment sur votre budget

Nous avons décrit le passage du fixe 5 ans assuré sous la barre des 4 % dans notre analyse du seuil de 3,94 %. Reste la question que se pose l'acheteur : combien ça change, en dollars, sur les prix réels du marché. Voici le calcul, avec toutes les hypothèses affichées.

Les hypothèses du calcul, affichées d'abord

Un chiffre de mensualité ne veut rien dire sans ses hypothèses. Voici les nôtres, à vérifier contre votre situation avant de vous en servir.

• Amortissement de 25 ans, paiements mensuels
• Composition semestrielle, la convention canadienne pour les prêts à taux fixe
• Mise de fonds de 20 % du prix d'achat
• Montants en capital et intérêts seulement : taxes municipales et scolaires, assurance habitation, charges de copropriété et frais de chauffage s'ajoutent
• Les taux utilisés sont ceux du marché à la date de publication : 3,94 % pour le fixe 5 ans assuré, 3,45 % pour le variable 5 ans, et 4,09 % relevé le 23 juillet 2026 pour la comparaison

Une réserve à poser tout de suite : le 3,94 % est un taux assuré, donc associé à une mise de fonds inférieure à 20 %. Nous l'appliquons ici à une mise de fonds de 20 % pour isoler l'effet du taux sans faire intervenir de prime d'assurance dans le calcul. Ce que ces chiffres mesurent, c'est donc l'ampleur d'un écart de taux, pas une offre de financement.

Le repère de base : par tranche de 100 000 $ empruntés

C'est le chiffre le plus utile à retenir, parce qu'il se transpose à n'importe quel montant. Sur 25 ans, pour chaque tranche de 100 000 $ empruntés, en capital et intérêts :

• à 4,09 % : environ 531 $ par mois
• à 3,94 % : environ 523 $ par mois
• à 3,45 % : environ 497 $ par mois

Deux écarts en découlent. Le passage de 4,09 % à 3,94 % vaut environ 8 $ par mois par tranche de 100 000 $. L'écart entre le fixe à 3,94 % et le variable à 3,45 % vaut environ 26 $ par mois pour la même tranche, soit plus de trois fois plus.

Autrement dit, le choix entre fixe et variable pèse aujourd'hui nettement plus lourd sur la mensualité que la baisse du fixe elle-même. C'est un constat de calcul, pas une recommandation.

Appliqué aux deux médianes du deuxième trimestre

Les médianes unifamiliales du deuxième trimestre 2026 sont de 523 250 $ pour l'ensemble du Québec et de 645 000 $ dans la région métropolitaine de Montréal. Avec 20 % de mise de fonds, cela donne des prêts de 418 600 $ et de 516 000 $.

Médiane provinciale, prêt de 418 600 $ : environ 2 222 $ par mois à 4,09 %, environ 2 188 $ à 3,94 %, environ 2 079 $ à 3,45 %. La baisse du fixe représente donc environ 34 $ par mois, soit près de 409 $ sur une année.

Médiane métropolitaine, prêt de 516 000 $ : environ 2 739 $ par mois à 4,09 %, environ 2 698 $ à 3,94 %, environ 2 563 $ à 3,45 %. La baisse du fixe représente ici environ 42 $ par mois, soit près de 504 $ sur une année.

Ces montants sont arrondis au dollar près et ne couvrent que le capital et les intérêts. Ajoutez-y les taxes, l'assurance et le chauffage pour obtenir le coût réel d'occupation, qui est le seul chiffre pertinent pour un budget de ménage.

Ce que le calcul dit, et ce qu'il ne dit pas

Le constat honnête est que quinze centièmes de point ne transforment pas une capacité d'achat. Environ 34 $ par mois sur la médiane provinciale, c'est réel, c'est agréable, ce n'est pas ce qui fait entrer un ménage dans un budget dont il était exclu en juin.

À mettre en regard du mouvement des prix : la médiane provinciale de l'unifamiliale a progressé de 5 % sur un an, et la médiane métropolitaine de 3 %. Sur ces montants, la hausse de prix dépasse largement l'économie procurée par la baisse de taux. Le pouvoir d'achat n'a pas augmenté, il a été partiellement défendu.

Le taux de qualification n'est pas le taux du contrat

C'est la distinction que les calculateurs en ligne escamotent le plus souvent, et elle change tout au moment de l'approbation. Un prêteur canadien ne vérifie pas votre capacité de remboursement au taux inscrit à votre contrat : il la vérifie à un taux de qualification plus élevé, fixé par la réglementation.

Vous payez donc 3,94 %, mais vous êtes approuvé sur un taux supérieur. Une mensualité calculée à 3,94 % ne détermine pas le montant que vous obtiendrez : elle décrit ce que vous rembourserez si vous l'obtenez. Les deux exercices sont distincts, et seul un prêteur ou un courtier hypothécaire peut faire le second avec vos chiffres réels.

Un dernier repère de contexte : le taux préférentiel s'établit à 4,45 % et le taux directeur de la Banque du Canada à 2,25 %, inchangé depuis six annonces, la prochaine étant prévue le 2 septembre 2026. Aucun de ces deux taux n'est celui auquel vous emprunterez, mais le premier sert de base aux marges de crédit hypothécaires et le second oriente le variable.

Fixe ou variable : ce que nous ne trancherons pas

L'écart de 26 $ par mois par tranche de 100 000 $ favorise le variable à la signature. Il se paie en incertitude : le variable suit le taux directeur, immobile depuis six annonces et qui peut repartir dans un sens comme dans l'autre le 2 septembre. Le fixe achète cinq ans de stabilité, plus cher au départ.

Nous ne recommandons ni l'un ni l'autre. Ce choix dépend de la stabilité de vos revenus, de votre horizon de détention, de votre marge budgétaire mensuelle et de votre tolérance à voir une mensualité bouger. Ce sont des paramètres qu'un article ne connaît pas et qu'un conseiller hypothécaire doit examiner avec vous.

Ce que nous pouvons apporter est en amont du financement : savoir ce que vaut réellement la propriété que vous visez, plutôt que de raisonner sur une médiane provinciale qui n'est le prix de personne.