Logement abordable : ce que le mot mesure, et pourquoi un parc se réduit sans démolition

Le mot revient partout et il est rarement défini, ce qui produit des conversations où deux personnes emploient le même terme pour désigner deux choses différentes. Cet article ne porte pas de chiffre : aucune source primaire n'a été atteinte sur les volumes en cause, et le mécanisme se comprend entièrement sans eux. Sur le prix d'entrée à la propriété, autre sujet, voyez notre article sur la copropriété comme porte d'entrée pour un premier achat.

Le mot désigne un rapport, pas un prix

C'est la confusion d'origine, et tout le reste en découle. On entend abordable comme un adjectif attaché au logement, comme spacieux ou rénové : une propriété serait abordable de la même façon qu'elle est chauffée à l'électricité. Ce n'est pas ce que le mot mesure.

L'abordabilité est un rapport entre deux grandeurs : ce que le logement coûte, et ce dont dispose le ménage qui l'occupe. Au-delà d'une certaine part du revenu absorbée par le logement, on cesse de le considérer comme abordable. Le seuil retenu varie selon les organismes et les programmes, mais la structure ne varie pas : c'est une fraction, jamais un montant.

Deux conséquences immédiates, et elles surprennent. Deux logements au même loyer ne sont pas également abordables : ils le sont pour un ménage et pas pour un autre. Et un même logement peut changer de catégorie sans que son loyer ne bouge d'un dollar, si le revenu de référence auquel on le rapporte a évolué. Le logement n'a rien fait ; le dénominateur a bougé.

Comment un parc se réduit sans qu'un logement disparaisse

Quand on annonce qu'un nombre de logements abordables a été perdu, l'image qui vient est celle d'immeubles démolis ou convertis. C'est parfois le cas, et ce n'est pas le mécanisme principal.

La sortie principale se fait par franchissement de seuil. Un logement dont le coût progresse plus vite que le revenu auquel on le rapporte finit par dépasser la fraction retenue. Il quitte la catégorie. L'immeuble est toujours debout, le logement est toujours occupé, personne n'a déménagé, et pourtant le compte a diminué d'une unité.

Ce mécanisme a une propriété qu'il faut voir : il est silencieux et continu. Une démolition se remarque, se conteste, se documente. Un franchissement de seuil ne se remarque pas, parce qu'il ne produit aucun événement visible dans la rue. C'est pourquoi un parc peut se contracter pendant des années sans qu'aucun chantier ne soit en cause, et sans qu'aucune construction neuve ne suffise à compenser, puisque la construction ajoute des unités pendant que le seuil en retire.

Abordable et intermédiaire ne désignent pas la même chose

Les deux mots circulent ensemble et ne sont pas interchangeables. Abordable qualifie un rapport, comme on vient de le voir. Intermédiaire qualifie une catégorie de produit, située entre le logement social et le logement de marché, et définie par les règles du programme qui la finance plutôt que par un seuil de revenu.

Il en découle une situation qui paraît contradictoire et ne l'est pas : un logement peut être parfaitement intermédiaire au sens du programme qui l'a rendu possible, et ne pas être abordable au sens du rapport, pour les ménages qui se présentent. Les deux affirmations portent sur des objets différents. Celui qui parle du programme et celui qui parle de son loyer ont raison tous les deux, et ils ne parlent pas de la même chose.

Pourquoi un logement livré abordable peut être jugé trop cher

C'est le second mécanisme, et il tient au décalage entre deux dates. Un projet immobilier se conçoit longtemps avant d'être habité : montage financier, autorisations, construction. Le loyer visé se fixe sur les conditions du moment de la conception.

Entre l'approbation et la livraison, trois grandeurs évoluent chacune à son rythme et pas nécessairement dans la même direction : le coût de construction, le coût du financement, et le revenu des ménages visés. Le loyer réellement atteint à la livraison intègre les deux premiers ; le jugement porté sur ce loyer se fait à l'aune du troisième.

Un projet peut donc respecter intégralement les règles sous lesquelles il a été approuvé et livrer un loyer que le public juge trop élevé, sans qu'aucune règle n'ait été enfreinte ni aucun engagement rompu. Ce n'est pas une défaillance d'exécution, c'est un repère qui a bougé pendant que le bâtiment se construisait. Le nommer ainsi ne le rend pas acceptable ; cela permet de discuter de la bonne chose, à savoir l'indexation du repère plutôt que la bonne foi des parties.

Ce que nous n'écrivons pas ici, et pourquoi

Aucun compte de logements perdus ou gagnés. Aucune part de revenu chiffrée. Aucun loyer de référence. Nous n'avons pas atteint de source primaire que nous puissions citer pour ces grandeurs, et un chiffre repris d'un intermédiaire sans être vérifié à sa source n'est pas une mesure, c'est une citation.

Nous le disons plutôt que de combler le trou, parce que sur ce sujet précis le chiffre est justement ce qui se cite le plus et se vérifie le moins. Le mécanisme, lui, se démontre entièrement sans lui : il n'a besoin d'aucun nombre pour être vrai, seulement de la définition. Quand une source primaire sera disponible, elle viendra quantifier une mécanique déjà comprise, ce qui est le bon ordre.

Les trois vérifications qui vous concernent

La première est un calcul et non une lecture : quelle part de votre revenu net, charges comprises, ce logement absorberait-il. C'est la seule mesure d'abordabilité qui vous concerne, et elle ne se déduit d'aucune statistique publiée, parce que le dénominateur est le vôtre.

La deuxième porte sur le rythme plutôt que sur le niveau : de combien ce coût a-t-il progressé ces dernières années, comparé à ce dont vous disposez. Un logement abordable aujourd'hui dont le coût progresse plus vite que votre revenu cessera de l'être, et la date à laquelle cela arrive se calcule.

La troisième ne vaut que pour un logement issu d'un programme : quelle règle fixe son loyer, et pour combien de temps. Un avantage borné dans le temps ne se planifie pas comme un avantage permanent, et cette durée figure dans les documents du programme, pas dans l'annonce.