Promesse d'achat : quand le délai d'acceptation expire, l'offre devient caduque

Vous avez signé une promesse d'achat avec une échéance précise, par exemple le lendemain à 18 h. L'heure passe sans réponse, ou la réponse arrive trop tard. Êtes-vous encore engagé ? Notre article sur le moment où le contrat se forme explique pourquoi c'est la réception de l'acceptation qui compte. Celui-ci traite de la suite : ce que devient votre offre pendant le délai, puis une fois le délai expiré, selon les articles 1388 à 1394 du Code civil du Québec.

Une promesse d'achat est une offre, et le délai en fait partie

Le Code civil définit l'offre de contracter comme la proposition qui comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation (article 1388). Une promesse d'achat signée par l'acheteur répond à cette définition : prix, immeuble, conditions, date de signature de l'acte, tout y est, et l'acheteur se dit prêt à s'engager si le vendeur accepte.

L'article 1390 ajoute que l'offre peut être assortie ou non d'un délai pour son acceptation. Dans une transaction résidentielle, l'échéance d'acceptation est presque toujours écrite. Ce délai n'est pas un détail de forme : il détermine à la fois combien de temps vous êtes lié et à quel moment vous cessez de l'être.

Pendant le délai : votre offre est irrévocable

C'est la contrepartie du délai, et elle surprend souvent les acheteurs. Selon l'article 1390, l'offre assortie d'un délai est irrévocable avant l'expiration du délai. Si vous visitez une autre maison qui vous plaît davantage le lendemain matin, vous ne pouvez pas, en principe, retirer votre promesse tant que l'échéance n'est pas passée. Le vendeur peut l'accepter jusqu'à la dernière minute.

Une offre sans délai fonctionne autrement : elle demeure révocable tant que l'offrant n'a pas reçu l'acceptation. Cette souplesse est rare en pratique, puisque les promesses d'achat fixent une échéance.

Il existe une exception étroite. L'article 1391 prévoit que la révocation qui parvient au destinataire avant l'offre rend celle-ci caduque, lors même que l'offre est assortie d'un délai. Le cas est surtout théorique quand la promesse est transmise par courriel entre courtiers en quelques minutes. Conséquence pratique : choisissez la durée du délai avant de signer, pas après, en sachant qu'elle vous lie.

À l'échéance : l'offre devient caduque

L'article 1392 est net : l'offre devient caduque si aucune acceptation n'est reçue par l'offrant avant l'expiration du délai imparti. Caduque veut dire qu'elle cesse d'exister. Elle ne peut plus être acceptée, et vous n'êtes plus tenu d'acheter.

Un exemple construit permet de voir la mécanique. Une acheteuse signe sa promesse un jeudi à 16 h, avec une échéance d'acceptation fixée au vendredi à 18 h. Jusqu'au vendredi 18 h, elle ne peut pas retirer son offre, même si une autre maison lui plaît davantage. Le vendeur signe son acceptation le vendredi à 17 h 30, mais son courtier ne la transmet qu'à 18 h 20. L'acceptation a été reçue après l'échéance : l'offre était déjà caduque, et l'acheteuse n'est pas tenue d'acheter. Si le courriel était arrivé à 17 h 50, le contrat aurait été formé.

Deux précisions découlent du texte. D'abord, c'est la réception de l'acceptation par l'acheteur qui doit précéder l'échéance, pas la seule signature du vendeur ; notre article sur la formation du contrat détaille ce point et la preuve de l'heure de réception. Ensuite, il n'y a rien à faire pour que la caducité joue : elle découle de l'expiration du délai elle-même. L'acheteur n'a pas à envoyer d'avis pour être libéré, même si un écrit confirmant qu'il considère l'offre expirée peut éviter des malentendus.

Le même article prévoit d'autres causes de caducité avant l'acceptation : le refus du destinataire, et le décès, la faillite, l'ouverture d'une tutelle ou l'homologation d'un mandat de protection de l'une ou l'autre partie.

Une acceptation tardive n'engage pas l'acheteur

Le scénario est fréquent : le vendeur signe l'acceptation, mais la transmission arrive après l'échéance. L'article 1393 règle la question. L'acceptation reçue par l'offrant alors que l'offre était devenue caduque ne vaut pas acceptation. Aucun contrat n'est formé.

Le même article ajoute qu'elle peut constituer elle-même une nouvelle offre. Les rôles s'inversent : le vendeur devient l'offrant, et c'est vous qui décidez. Vous pouvez accepter cette nouvelle offre si la maison vous intéresse toujours, la laisser sans suite, ou proposer autre chose.

Votre silence, lui, ne vous engage pas. L'article 1394 pose que le silence ne vaut pas acceptation, sauf si la volonté des parties, la loi ou des circonstances particulières en décident autrement. Dans les faits, il vaut mieux répondre par écrit, par l'entremise de votre courtier, pour qu'aucune ambiguïté ne subsiste sur votre position.

La contre-proposition : une nouvelle offre avec sa propre horloge

Le vendeur ne répond pas toujours par oui ou par non. S'il modifie le prix, la date d'occupation ou une condition, son document n'est pas une acceptation. L'article 1393 précise que l'acceptation qui n'est pas substantiellement conforme à l'offre ne vaut pas acceptation, et qu'elle peut constituer une nouvelle offre. L'article 1392, de son côté, rend l'offre caduque à l'égard du destinataire qui l'a refusée.

Pour l'acheteur, la conséquence est importante : dès que le vendeur contre-propose, votre promesse initiale ne peut plus être acceptée telle quelle, même si son échéance n'est pas encore arrivée. La contre-proposition porte son propre délai, pendant lequel c'est elle qui est irrévocable. Nos articles sur le délai de réponse à une contre-offre et sur l'offre d'achat refusée traitent de la négociation qui suit.

Ce que l'acheteur peut faire, avant et après l'échéance

• Avant de signer : choisir une échéance que vous êtes prêt à respecter, puisque l'offre sera irrévocable jusque-là. Une fenêtre qui traverse une nuit ou une fin de semaine vous lie plus longtemps qu'il n'y paraît.
• Pendant le délai : garder vos options ouvertes sans signer une seconde promesse d'achat sur une autre propriété, au risque d'être lié deux fois si les deux vendeurs acceptent.
• À l'échéance : faire noter par votre courtier l'heure de réception de toute réponse.
• Après une acceptation tardive : décider librement si vous voulez acheter aux mêmes conditions, à d'autres conditions, ou plus du tout, et le dire par écrit.

Cet article est de l'information générale sur les règles du Code civil. Les modalités précises de transmission et de délai dépendent du formulaire utilisé et des faits ; votre courtier ou un notaire peut vous dire comment elles s'appliquent à votre dossier.