Prêt privé en défaut : le préavis d'exercice et les 60 jours pour réagir

Les paiements d'un prêt privé ont pris du retard, ou l'échéance est passée sans remboursement. Un jour, un document intitulé « préavis d'exercice » vous est signifié. Beaucoup d'emprunteurs le lisent comme une saisie déjà faite. Ce n'est pas le cas : c'est le début d'un délai. Notre article sur le prêt privé de deuxième rang et le ratio prêt-valeur combiné explique comment ces prêts sont structurés. Celui-ci explique ce qui se passe quand ils ne sont plus remboursés, et ce que l'emprunteur peut encore faire.

Ce qu'est un préavis d'exercice

Au Québec, un créancier hypothécaire ne peut pas reprendre un immeuble du jour au lendemain. Avant d'exercer un droit hypothécaire, il doit inscrire un préavis d'exercice au registre foncier et le signifier au débiteur. Le Code civil du Québec en fait une condition préalable : sans ce préavis, le recours ne peut pas être exercé.

Le préavis indique le défaut reproché et le recours que le créancier entend exercer. Que le prêteur soit une banque ou un particulier ne change rien à cette obligation : un prêteur privé détenant une hypothèque suit les mêmes règles.

C'est un point important pour qui a emprunté auprès d'un particulier ou d'un petit prêteur. La relation peut paraître plus informelle qu'avec une banque, et l'emprunteur peut croire qu'une entente verbale ou un simple courriel suffit à régler la situation. Tant que le défaut n'est pas corrigé selon les règles, le préavis inscrit reste au registre et le délai continue de courir.

Le délai de 60 jours pour un immeuble

Une fois le préavis inscrit et signifié, le créancier doit attendre avant d'exercer son recours. Pour un immeuble, le Code civil du Québec prévoit un délai de 60 jours.

Ce délai est la fenêtre pendant laquelle l'emprunteur garde la main. Il n'est pas long : le temps de comprendre la situation, de réunir l'argent ou de trouver une solution de financement se compte en semaines. Le point de départ du délai dans votre dossier précis est une question à poser à un avocat ou à un notaire dès la réception du préavis.

Payer ce qui est dû pour faire échec au recours

Pendant le délai, le débiteur peut faire échec au recours en payant ce qui est dû, c'est-à-dire les arrérages et les frais. Autrement dit, il n'est pas nécessaire de rembourser tout le prêt pour arrêter la procédure : il faut remédier au défaut.

La difficulté pratique est de connaître le montant exact. Il se compose des versements en retard, des intérêts qui s'y rattachent et des frais engagés par le créancier. Lisez le préavis, demandez au créancier un état précis des sommes réclamées, et faites vérifier ce calcul : un montant mal établi peut faire échouer un paiement qu'on croyait suffisant.

Gardez une trace écrite de chaque échange avec le créancier et de chaque paiement effectué pendant le délai. Si le défaut est corrigé, cette preuve sert à établir que le recours n'a plus lieu d'être. Si une contestation survient, elle permet à votre avocat ou à votre notaire de reconstituer ce qui a été payé, à quelle date, et à quel titre.

Délaissement volontaire ou forcé

Si le défaut n'est pas corrigé à l'expiration du délai, le créancier peut exiger que le débiteur lui délaisse l'immeuble pour exercer son recours. Le délaissement peut être volontaire, lorsque le débiteur remet le bien de lui-même, ou forcé, lorsqu'il faut l'obtenir par la voie judiciaire.

Délaisser volontairement n'est pas une formalité sans conséquence. Avant de signer quoi que ce soit, l'emprunteur doit savoir quel recours le créancier exercera ensuite et ce que cela implique pour la valeur de son immeuble.

Les quatre recours hypothécaires

Le Code civil du Québec prévoit quatre recours. Le préavis d'exercice indique celui que le créancier entend exercer.

• La prise de possession à des fins d'administration : le créancier administre l'immeuble sans en devenir propriétaire.
• La prise en paiement : le créancier devient propriétaire de l'immeuble en paiement de sa créance.
• La vente par le créancier : le créancier vend lui-même l'immeuble.
• La vente sous contrôle de justice : la vente se fait sous la supervision du tribunal.

La prise en paiement est encadrée. Elle requiert l'autorisation du tribunal si le débiteur a acquitté la moitié ou plus de l'obligation garantie. Et les créanciers subséquents, comme un prêteur de deuxième rang, ou le débiteur lui-même peuvent exiger que le bien soit plutôt vendu.

Que faire dès la réception du préavis

Le délai court, et l'ordre des démarches compte :

• Lire le préavis en entier : le défaut reproché, le recours annoncé, les sommes réclamées.
• Calculer le montant exact pour remédier : arrérages et frais, vérifiés auprès du créancier.
• Évaluer un refinancement ou une vente pendant le délai : un nouveau prêt qui rembourse le prêt privé, ou une vente qui le solde, met fin au recours. La stratégie de refinancement avant l'échéance est traitée dans notre article sur la sortie d'un prêt privé.
• Consulter un avocat ou un notaire rapidement, pour valider le délai, le montant et les protections qui s'appliquent.

Vendre pendant le délai suppose de connaître la valeur réelle de l'immeuble, rapidement. Et si l'immeuble finit vendu sous contrôle de justice, la situation se présente alors du côté des acheteurs : notre article sur la vente sous contrôle de justice décrit ce processus de ce point de vue. Cet article ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'un notaire sur votre dossier.

Le pire scénario n'est pas de recevoir un préavis, c'est de le ranger dans un tiroir. Les 60 jours passent vite, et chaque option, payer, refinancer ou vendre, demande des démarches qui ne se font pas en quelques jours. Agir dès la première semaine laisse le choix entre plusieurs issues ; agir à la dernière ne laisse souvent que celle que le créancier a annoncée.