Prêt privé en deuxième rang : le ratio prêt-valeur combiné, expliqué

Votre maison porte déjà une hypothèque auprès de votre banque, et un prêteur privé vous propose un prêt supplémentaire garanti par la même maison. Ce prêt prendra le deuxième rang. Notre article sur l'hypothèque privée au Québec présente ce type de financement dans son ensemble. Celui-ci isole une seule question : ce que veut dire passer après la banque, et pourquoi le prêteur de deuxième rang juge votre dossier sur la dette totale de la maison, et non sur le seul montant qu'il vous prête.

Premier rang, deuxième rang : l'ordre d'inscription fixe l'ordre de paiement

Au Québec, une hypothèque prend effet à l'égard des tiers par son inscription au registre foncier, et les hypothèques qui grèvent un même immeuble prennent rang selon le moment de leur inscription. L'hypothèque de la banque, inscrite à l'achat, est la première ; celle du prêteur privé, inscrite ensuite, est la deuxième.

Ce rang ne change rien tant que tous les paiements sont faits. Il ne compte qu'au moment où la maison est vendue, volontairement ou à la suite d'un défaut : le produit de la vente rembourse d'abord intégralement le créancier de premier rang, ensuite celui de deuxième rang, et le propriétaire ne reçoit que ce qui reste. Le deuxième rang n'est pas un prêt plus petit ; c'est un prêt qui se paie sur un reste.

Le ratio prêt-valeur d'un seul prêt, et le ratio combiné

Le ratio prêt-valeur divise le montant d'un prêt par la valeur de la propriété qui le garantit. Calculé sur le seul prêt de la banque, il dit quelle part de la maison est déjà financée. Mais le prêteur de deuxième rang ne regarde pas son prêt isolément : il additionne tout ce qui est garanti par la maison, premier et deuxième rangs, et divise ce total par la valeur. C'est le ratio prêt-valeur combiné.

La différence entre la valeur de la maison et la dette totale forme le coussin du prêteur de deuxième rang. C'est sur ce coussin, et sur lui seul, qu'il compte si les choses tournent mal.

Un exemple chiffré : la même maison, deux prix de vente

Les montants qui suivent sont un exemple construit pour illustrer le mécanisme. Ce ne sont ni des données de marché ni des conditions de prêt réelles, et l'exemple ignore les intérêts accumulés et les frais, qui s'ajouteraient aux sommes dues.

Supposons maintenant que la maison doive être vendue et rapporte, une fois la vente faite, 440 000 $. La banque reçoit ses 350 000 $. Il reste 90 000 $ : le prêteur privé récupère ses 75 000 $, et le propriétaire garde 15 000 $.

Si la même vente ne rapporte que 400 000 $, la banque reçoit toujours ses 350 000 $. Il ne reste que 50 000 $ pour le prêteur privé, à qui il manque 25 000 $, et le propriétaire ne reçoit rien. Entre les deux scénarios, la banque n'a rien perdu : toute la baisse de 40 000 $ a été absorbée d'abord par le propriétaire, puis par le prêteur de deuxième rang.

Pourquoi le prêteur de deuxième rang regarde le ratio combiné

L'exemple montre que le risque du deuxième rang ne dépend pas de la taille de son prêt, mais de l'endroit où il se situe dans la dette totale. Un prêt de 75 000 $ placé derrière un premier prêt de 150 000 $ sur la même maison serait remboursé même après une forte baisse de prix. Le même montant placé derrière 400 000 $ serait exposé dès la première baisse.

C'est pourquoi un prêteur de deuxième rang demande toujours le solde exact du premier prêt et une valeur récente de la propriété, et pourquoi il fixe un plafond à la dette totale plutôt qu'à son seul prêt. Pour l'emprunteur, la conséquence est directe : le montant qu'il peut obtenir en deuxième rang dépend autant de ce qu'il doit déjà à la banque que de la valeur de sa maison.

Le premier prêteur et le défaut : ce que les actes peuvent prévoir

Deux questions se règlent dans les actes, pas dans les principes, et méritent une lecture attentive avant de signer. La première : l'acte hypothécaire de premier rang peut contenir des engagements sur l'ajout d'une autre hypothèque sur l'immeuble. Il faut vérifier ce qu'il prévoit avant d'en inscrire une deuxième.

La seconde : un défaut sur le prêt de premier rang menace directement le prêteur de deuxième rang, puisque la banque pourrait exercer ses recours et faire vendre l'immeuble. Les conventions de deuxième rang prévoient donc souvent qu'un défaut sur le premier prêt constitue aussi un défaut sur le second. L'emprunteur doit savoir, avant de signer, ce qui se passe s'il manque un paiement à la banque, et pas seulement s'il en manque un au prêteur privé.

Avant de signer un deuxième rang : les vérifications

• Le solde réel du premier prêt, tel que la banque le confirme, et non tel qu'on s'en souvient ;
• La valeur retenue pour la maison, qui l'a établie et à quelle date, puisque tout le ratio combiné en dépend ;
• Le ratio combiné qui en résulte, calculé soi-même avec ces deux chiffres ;
• Ce que l'acte de premier rang prévoit sur l'ajout d'une autre hypothèque ;
• Ce que la convention de deuxième rang prévoit en cas de défaut sur le premier prêt.

Le notaire qui reçoit l'acte du deuxième rang vérifie les titres et l'état des hypothèques inscrites ; c'est le bon moment pour poser ces questions, avant la signature et non après.