Perte d'emploi avant l'acte notarié : ce qui arrive au financement hypothécaire

Votre promesse d'achat est acceptée, le prêteur a donné son accord, la date chez le notaire est fixée. Puis votre employeur vous annonce une mise à pied. Entre l'acceptation et l'acte, le financement n'est pas encore versé, et l'emploi qui l'a justifié vient de changer. Cet article explique ce que le prêteur peut faire à ce stade, pourquoi tout dépend de l'état de la condition de financement, et quelles options restent ouvertes. Le rôle de l'emploi au moment de la préapprobation est traité dans notre article sur l'emploi comme facteur décisif de la préapprobation.

Un contexte où la question se pose davantage

Selon l'Enquête sur la population active publiée par Statistique Canada le 9 octobre 2026, l'emploi a diminué de 68 000 (-0,3 %) en septembre au Canada et le taux de chômage a augmenté de 0,1 point de pourcentage pour atteindre 6,5 %. Au Québec, l'emploi a reculé de 49 000 (-1,1 %) au cours du mois.

Ces chiffres ne disent rien de votre dossier. Ils rappellent seulement qu'une transaction s'étale sur plusieurs semaines, et qu'une situation d'emploi peut changer pendant ce temps. Mieux vaut savoir à l'avance comment le financement réagit à ce changement.

L'accord du prêteur n'est pas un versement

L'engagement hypothécaire que vous avez reçu est une promesse de prêter, pas un prêt versé. Les fonds sont remis au notaire au moment de la signature de l'acte. Jusque-là, le prêteur garde la possibilité de vérifier que le dossier sur lequel il a fondé sa décision est toujours exact.

L'OACIQ le souligne dans son information sur la promesse d'achat : l'approbation d'un prêteur peut renvoyer à des conditions usuelles, comme l'absence de changement dans la situation financière de l'acheteur ou dans l'état de l'immeuble. Une perte d'emploi est précisément ce genre de changement.

Certains prêteurs confirment l'emploi peu avant la signature, d'autres non. Il ne faut pas parier sur l'absence de vérification : l'engagement reste conditionnel, que la vérification ait lieu ou non.

Condition de financement en cours ou déjà levée : deux situations différentes

Tout dépend du moment où survient la perte d'emploi par rapport au délai de financement prévu dans la promesse d'achat.

• Le délai de financement court encore. Vous n'avez pas encore remis au vendeur un engagement écrit du prêteur. La condition joue alors son rôle : si, malgré des démarches de bonne foi, vous n'obtenez pas de financement, la promesse peut prendre fin selon les modalités prévues au formulaire. Le fonctionnement de cette clause est détaillé dans notre article sur la clause de financement.
• La condition est déjà réalisée. Selon l'OACIQ, la condition est réputée réalisée dès que le vendeur reçoit, dans le délai, copie de l'engagement inconditionnel du prêteur. À partir de là, la promesse ne dépend plus du financement. Vous restez lié par le contrat, même si le prêteur retire son engagement par la suite.

Dans le second cas, le risque change de nature. Ce n'est plus une condition qui tombe, c'est un acheteur qui pourrait ne pas être en mesure de payer le prix à la date convenue.

Ne pas cacher le changement

La tentation de garder le silence jusqu'à la signature est réelle. Elle est dangereuse. La SCHL range parmi les cas de fraude hypothécaire le fait de fournir des renseignements erronés sur son emploi, son revenu ou la durée pendant laquelle on a occupé un poste. Elle précise que l'emprunteur qui fait de fausses déclarations peut être tenu responsable des pertes en cas de défaut, et aussi être tenu criminellement responsable.

Concrètement, prévenez votre courtier hypothécaire ou votre conseiller dès que vous savez. Un avis de mise à pied, une fin de contrat ou une réduction d'heures sont des faits à déclarer. Le prêteur ne pourra examiner des solutions qu'à partir d'un dossier exact.

Les options qui restent ouvertes

Aucune n'est garantie, et chacune dépend du prêteur et de votre dossier. Elles valent toutefois d'être examinées avec votre courtier hypothécaire et votre courtier immobilier :

• Un co-emprunteur dont le revenu permet de requalifier le dossier, avec une nouvelle analyse complète.
• Une mise de fonds plus importante, qui réduit le montant emprunté et peut changer la façon dont le prêteur évalue le risque.
• Un nouvel emploi confirmé : une lettre d'embauche peut être examinée, selon les règles du prêteur sur la période d'essai.
• Un report de la date de signature, négocié avec le vendeur et constaté par un avenant à la promesse acceptée. Le vendeur n'est pas tenu d'accepter.

Ce qui est en jeu pour l'acompte

Si la condition de financement est encore en cours et que la promesse prend fin selon ses modalités, l'acompte suit ce que prévoit le contrat. Si la condition est déjà réalisée et que l'acheteur ne peut pas signer, la situation est différente : le vendeur peut considérer que l'acheteur n'a pas respecté son engagement et réclamer des dommages.

L'acompte déposé en fidéicommis ne se libère pas tout seul dans un sens ou dans l'autre. Son sort dépend alors d'une entente entre les parties ou, à défaut, d'une décision. C'est une raison de plus pour chercher une solution négociée, tôt, plutôt que d'arriver chez le notaire sans financement. Un avocat ou un notaire peut évaluer votre exposition selon les termes exacts de votre promesse.