Saisie, jugement ou préavis d'exercice découvert à l'examen des titres : qui doit obtenir la radiation

À quelques jours de l'acte, le notaire appelle : l'examen des titres a fait apparaître au registre foncier une inscription que personne n'avait mentionnée. Un jugement contre le vendeur, une saisie, ou le préavis d'un créancier qui entend exercer son hypothèque. Cet article explique ce que ces inscriptions changent pour la vente, qui doit les faire radier et ce que l'acheteur ne doit pas accepter. Pour le rôle général du notaire dans une transaction, voyez notre guide sur le notaire lors d'un achat immobilier.

L'examen des titres ne cherche pas seulement le propriétaire

Le notaire vérifie qui est propriétaire, mais aussi tout ce qui grève l'immeuble. Le registre foncier conserve les droits inscrits contre un bien : hypothèques, servitudes, et les inscriptions nées des dettes ou des procédures qui visent son propriétaire. Une inscription de ce type suit l'immeuble, pas la personne. Si elle n'est pas radiée, l'acheteur l'acquiert avec lui.

C'est ce qui distingue ces découvertes de l'hypothèque bancaire du vendeur, connue d'avance et réglée de façon routinière le jour de l'acte. Ici, l'inscription n'était pas prévue, son créancier n'est pas partie à la vente, et son montant n'est pas encore connu.

Trois inscriptions qui arrêtent une vente

Le jugement d'abord. Un créancier qui a obtenu un jugement contre le vendeur peut l'inscrire sur l'immeuble, où il devient une hypothèque qui garantit la somme due. La saisie ensuite : une procédure d'exécution inscrite contre le bien, qui prépare sa vente forcée au profit du créancier. Le préavis d'exercice enfin : l'avis par lequel un créancier hypothécaire annonce qu'il va exercer ses recours sur l'immeuble si le défaut n'est pas corrigé.

Les trois ont un point commun pour l'acheteur : un notaire prudent ne passera pas l'acte en laissant l'une d'elles sur le titre. Elles ne se règlent pas par une clause, elles se règlent par une radiation.

Qui doit obtenir la radiation : le vendeur, pas l'acheteur

Le vendeur s'est engagé à transférer un immeuble libre des droits qu'il n'a pas déclarés. Les inscriptions qui résultent de ses propres dettes relèvent donc de lui. C'est à lui de s'entendre avec le créancier, de payer ce qui est dû et d'obtenir le document qui permet de radier l'inscription, ou à défaut une décision du tribunal.

L'acheteur n'a pas à payer la dette d'un autre pour recevoir ce qu'il a acheté. Il n'a pas non plus à négocier avec le créancier du vendeur : son interlocuteur reste le vendeur, par l'intermédiaire des courtiers et du notaire.

Un créancier judiciaire n'est pas une banque : le montant et l'engagement par écrit

Dans bien des cas, la dette peut être réglée à même le prix de vente, le jour de l'acte. Encore faut-il deux documents que le créancier n'a aucune obligation de produire rapidement : un état écrit du montant exact dû à la date prévue, frais compris, et son engagement à consentir à la radiation une fois payé.

Sans ces deux pièces, le notaire ne peut ni calculer ce qu'il retient sur le prix ni garantir à l'acheteur que l'inscription disparaîtra. C'est souvent là que le calendrier glisse : pas à cause de la dette elle-même, mais du temps qu'il faut pour la chiffrer et obtenir l'engagement.

Quand le prix ne suffit pas à tout radier

La situation se complique lorsque les dettes inscrites dépassent ce qui reste du prix après le remboursement de l'hypothèque du vendeur. Le vendeur doit alors trouver la différence ailleurs, ou obtenir des créanciers qu'ils acceptent moins. Tant qu'il n'y arrive pas, il ne peut pas délivrer le titre qu'il a promis.

Pour l'acheteur, la date de l'acte devient incertaine, et la promesse reste le cadre : ses délais, ses conditions, ce qu'elle prévoit si le vendeur ne peut pas signer. Si le blocage dure, les recours sont ceux d'un vendeur qui ne signe pas, présentés dans notre article sur le vendeur qui refuse de signer chez le notaire.

Ce que l'acheteur ne doit pas accepter

Signer « en attendant » la radiation, sur la seule promesse qu'elle viendra plus tard. Verser une partie du prix directement au vendeur pour qu'il règle lui-même son créancier. Ou accepter un report sans nouvelle date écrite, qui transforme un délai en attente indéfinie.

La règle tient en une phrase : le prix passe par le notaire, et l'acte se signe quand l'inscription est radiée ou quand le notaire détient ce qu'il faut pour la faire radier. Tout le reste fait porter à l'acheteur un risque qui appartient au vendeur.