Le vendeur refuse de signer chez le notaire : les recours de l'acheteur

La promesse est acceptée, les conditions sont levées, le financement est prêt. Le jour venu, le vendeur ne se présente pas chez le notaire, ou fait savoir qu'il ne signera pas. On parle beaucoup de ce qui arrive à l'acheteur qui se désiste, comme dans notre article sur les droits de retrait d'une promesse d'achat. Cet article traite la situation inverse, du côté de l'acheteur : un vendeur bien vivant, lié par une promesse, qui refuse d'aller au bout.

Un refus n'est pas un report

Avant de parler de recours, il faut distinguer deux situations. Un vendeur qui demande de déplacer la signature de quelques jours, pour une raison pratique, ne refuse pas la vente : la question se règle entre les parties, par écrit. Un vendeur qui ne se présente pas sans raison, ou qui annonce qu'il ne vendra plus, manque à son engagement.

Cette distinction compte, parce que les recours décrits ici supposent un vrai refus. Une promesse acceptée, dont les conditions sont levées, oblige le vendeur à signer l'acte de vente. S'il ne le fait pas, l'acheteur n'a pas à attendre indéfiniment qu'il change d'avis.

Constater le défaut, puis mettre en demeure

La première étape est de faire constater ce qui s'est passé. Le notaire qui avait convoqué les parties peut attester que l'acheteur s'est présenté, prêt à signer et à payer, et que le vendeur ne l'était pas. Ce constat est précieux : il établit que l'acheteur a lui-même respecté ses obligations.

Vient ensuite la mise en demeure : une lettre, en général préparée par un avocat, qui somme le vendeur de signer dans un délai raisonnable et l'avise des recours qui suivront à défaut. Elle donne au vendeur une dernière occasion de s'exécuter, et elle marque le point de départ des démarches qui suivent.

Le recours propre à l'acheteur : un jugement qui tient lieu d'acte

C'est le recours le plus puissant, et il appartient à l'acheteur. Le Code civil du Québec prévoit que le défaut du promettant-vendeur de passer titre permet au bénéficiaire de la promesse d'obtenir un jugement qui en tient lieu. Autrement dit, si le vendeur refuse de signer l'acte, le tribunal peut rendre un jugement qui produit l'effet de cet acte.

Ce recours suppose que l'acheteur ait lui-même rempli ses obligations, qu'il soit prêt à payer le prix convenu, et que la promesse ait bien été acceptée et ses conditions levées. Il permet d'obtenir la propriété elle-même, et non une simple compensation. Sa contrepartie est le temps : une procédure judiciaire se compte en mois, parfois davantage.

Protéger la propriété pendant la procédure

Pendant que la procédure suit son cours, un risque apparaît : que le vendeur vende la propriété à quelqu'un d'autre, ou l'hypothèque. Pour s'en prémunir, l'acheteur peut faire inscrire sa demande en justice au registre foncier. Cette inscription avertit les tiers qu'un recours vise l'immeuble et protège le rang des droits de l'acheteur.

C'est une démarche à faire tôt, dès que l'action est décidée, avec l'aide d'un avocat ou d'un notaire. Attendre, c'est laisser au vendeur le temps de créer une situation plus difficile à défaire.

Ce que l'acheteur peut réclamer en plus

Un refus de signer coûte cher à l'acheteur, surtout s'il a déjà vendu sa propre propriété ou donné avis à son propriétaire : logement temporaire, entreposage des meubles, déménagement supplémentaire, frais liés à son financement. Ces frais peuvent être réclamés au vendeur, en plus de la vente forcée ou à la place de celle-ci.

Une réclamation ne vaut toutefois que ce qu'on peut prouver. Dès le jour où la signature n'a pas eu lieu, conservez chaque facture, chaque reçu, chaque échange avec votre prêteur. Ce sont ces pièces, et non une estimation générale, qui permettront de chiffrer le préjudice réellement subi.

Forcer la vente ou y renoncer : la décision de l'acheteur

L'acheteur a donc un choix. Forcer la vente lui permet d'obtenir la propriété qu'il voulait, au prix d'une procédure qui immobilise sa situation pendant des mois. Renoncer lui permet de passer à autre chose, d'acheter ailleurs, et de réclamer le préjudice qu'il a subi.

Le bon choix dépend de ce qu'il cherche vraiment : cette propriété-là, ou un logement rapidement. Il dépend aussi de sa situation de financement, qui ne patientera pas forcément aussi longtemps que la procédure. C'est une décision à prendre avec un avocat, rapidement, parce que chaque semaine d'hésitation a son propre coût.