Fonds de prévoyance et fonds d'auto-assurance : deux fonds, deux soldes en copropriété

Dans les documents financiers d'un syndicat de copropriété, deux fonds portent des noms voisins et des missions différentes. Le fonds de prévoyance est le plus connu. Le fonds d'auto-assurance, prévu à l'article 1071.1 du Code civil du Québec, l'est beaucoup moins, et c'est pourtant lui qui paie la franchise quand un sinistre frappe l'immeuble. Cet article porte sur ce qui sépare les deux fonds et sur ce que cette séparation change à la lecture des états financiers. Sur le fonds de prévoyance lui-même, voyez notre guide du fonds de prévoyance en copropriété.

Deux fonds que la loi sépare

Il est tentant de voir dans les réserves d'un syndicat une seule cagnotte, plus ou moins bien garnie. Ce n'est pas ainsi que la loi les organise. Elle constitue des fonds distincts, chacun affecté à un usage, et l'argent de l'un ne répond pas aux obligations de l'autre.

Le fonds de prévoyance finance l'usure prévisible de l'immeuble. Le fonds d'auto-assurance finance l'imprévu que l'assurance ne prend pas en charge, à commencer par la franchise. Deux fonds, deux fonctions, et donc deux questions différentes quand on évalue la santé financière d'une copropriété.

Le fonds de prévoyance : réparations majeures et remplacement

Le fonds de prévoyance sert aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Son horizon est celui de la durée de vie des composantes de l'immeuble : une toiture, une façade, un ascenseur arrivent un jour en fin de vie, et le fonds existe pour que ce jour-là soit financé.

C'est un fonds de travaux prévisibles. Il se planifie, il se constitue dans la durée, et sa bonne santé se juge au regard des travaux qu'il devra un jour payer. Cet article ne revient pas sur ses règles de constitution ni sur le calcul des contributions, traités dans le guide cité plus haut.

Le fonds d'auto-assurance : ce que dit l'article 1071.1

Le texte de l'article 1071.1 du Code civil du Québec, tel que le reproduisent BAC Copropriété et CondoLegal, commence ainsi : « Le syndicat constitue un fonds d'auto-assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat. »

L'article lui donne deux destinations. La première est le paiement des franchises des assurances souscrites par le syndicat. La seconde est la réparation du préjudice causé aux biens sur lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou l'indemnité d'assurance ne peut y pourvoir.

Il précise enfin comment le fonds se dimensionne : il est constitué en fonction de ces franchises et d'un montant additionnel raisonnable. Le texte ne fixe donc pas un chiffre universel ; il rattache le fonds aux franchises propres à chaque syndicat.

La franchise, une dépense qui arrive sans préavis

Quand un sinistre touche l'immeuble, un dégât d'eau ou un incendie par exemple, l'assurance du syndicat indemnise au-delà de la franchise. La franchise, elle, reste à la charge du syndicat. C'est la part du sinistre que l'assurance ne paie jamais, par construction.

Cette dépense a une particularité : on ne choisit pas sa date. Un remplacement de toiture se planifie des années à l'avance ; un sinistre survient quand il survient. C'est ce qui explique l'exigence du texte, un fonds liquide et disponible à court terme. Il est conçu pour être mobilisé rapidement, au moment où la franchise devient exigible.

La seconde destination du fonds suit la même logique de filet de sécurité : il intervient quand ni le fonds de prévoyance ni l'indemnité d'assurance ne suffisent à réparer un dommage. Il ne remplace pas ces deux sources, il prend le relais là où elles s'arrêtent.

Deux soldes dans les états financiers, pas un

Pour l'acheteur d'une copropriété, la conséquence pratique est simple : dans les états financiers du syndicat, il faut lire deux soldes, pas un. Le solde du fonds de prévoyance d'un côté, le solde du fonds d'auto-assurance de l'autre.

Ces deux lignes ne s'additionnent pas pour produire un « coussin » global. Chacune répond à sa propre question, et un total qui les fusionne efface précisément l'information utile. Si les documents remis ne présentent qu'un solde global des fonds, la ventilation entre les deux se demande au syndicat.

Pourquoi un fonds de prévoyance solide ne répond pas à la question de la franchise

C'est l'erreur de lecture la plus naturelle : voir un fonds de prévoyance bien garni et en conclure que le syndicat est à l'abri. Or un fonds de prévoyance solide dit une chose, et une seule : l'usure prévisible des parties communes est financée.

Il ne dit rien de la capacité du syndicat à payer une franchise. La loi confie cette dépense à un autre fonds, avec un autre mode de constitution. Un immeuble peut avoir un fonds de prévoyance exemplaire et un fonds d'auto-assurance insuffisant au regard de ses franchises, et l'inverse est tout aussi possible.

La bonne comparaison n'est donc pas « fonds de prévoyance contre franchise ». C'est solde du fonds d'auto-assurance contre franchises inscrites aux polices du syndicat, puisque c'est en fonction de ces franchises que le texte dimensionne le fonds.

Ce que le texte ne chiffre pas, et où trouver les chiffres

Cet article ne donne aucun montant de franchise ni aucune date d'application de l'article 1071.1. Le montant d'une franchise dépend des polices que chaque syndicat a souscrites, et le « montant additionnel raisonnable » du texte n'est pas défini par un chiffre.

Les chiffres qui comptent pour votre achat se trouvent dans deux documents du syndicat : la police d'assurance, qui indique les franchises, et les états financiers, qui indiquent le solde de chaque fonds. Mettre ces deux pièces côte à côte répond à la question que le seul fonds de prévoyance laisse ouverte. Pour toute question sur l'application du texte à un immeuble précis, le notaire ou un avocat en droit de la copropriété reste l'interlocuteur.