Élections 2026 : enchères à l'aveugle, commission au prix affiché et gain en capital

La plupart des promesses de la campagne s'adressent à l'acheteur. Trois propositions de Québec solidaire, rapportées par Radio-Canada le 16 septembre 2026, font l'inverse : elles portent sur les règles de la vente et sur ce que le vendeur en retire. Cet article les lit une à une, sans les juger. La deuxième touche la base de calcul de la commission : pour la règle actuelle, voyez notre article sur la base de calcul et le partage de la commission du courtier.

Trois propositions qui visent la transaction, pas l'acheteur

Selon le libellé rapporté par Radio-Canada le 16 septembre 2026, Québec solidaire propose d'« interdire les enchères à l'aveugle », de « plafonner le calcul des commissions de courtage au prix de vente affiché » et d'« imposer 100 % du gain en capital immobilier ». Une exception accompagne la troisième : « les propriétaires qui acceptent de vendre à des OBNL ou à des offices d'habitation verraient leur gain en capital imposé à 25 % ».

Aucune de ces mesures ne verse quoi que ce soit à qui que ce soit. La première modifie la façon dont le prix se forme quand plusieurs acheteurs sont en concurrence. La deuxième modifie la base sur laquelle la rémunération du courtier se calcule. La troisième modifie l'impôt que le vendeur paie sur la plus-value.

Pour chacune, trois questions : ce qui se fait aujourd'hui, ce que le libellé changerait mécaniquement, ce qu'il ne précise pas. Nous travaillons sur le libellé tel qu'il a été rapporté, pas sur un texte de loi, qui n'existe pas à ce stade. Cet article ne porte aucun jugement sur ces propositions et ne formule aucune recommandation de vote.

Interdire les enchères à l'aveugle : la pratique visée

Aujourd'hui, quand plusieurs acheteurs déposent une promesse d'achat sur la même propriété, chacun le fait sans connaître le montant des offres concurrentes. Les offres ne sont pas divulguées aux autres acheteurs, et le vendeur choisit parmi elles. C'est ce qu'on appelle une enchère à l'aveugle.

Ce que l'interdiction changerait mécaniquement : l'acheteur ne formulerait plus son offre dans l'ignorance complète du niveau atteint par les autres. Du côté du vendeur, c'est la manière dont le prix final se forme qui change. L'effet sur le niveau de ce prix n'est pas mécanique : un acheteur qui connaît l'offre la plus haute peut la dépasser d'un montant qu'il choisit, ou se retirer.

Ce que le libellé rapporté ne précise pas : ce qui remplacerait l'offre non divulguée, qu'il s'agisse d'une divulgation des montants, d'une enchère ouverte ou d'un autre procédé ; qui divulguerait quoi, et à quel moment ; le sort d'une offre déjà déposée ; la sanction en cas de manquement. Or c'est la forme retenue qui déciderait de l'effet réel sur une vente.

Plafonner la commission au prix affiché : ce qui sortirait de la base

Aujourd'hui, la commission du courtier se calcule sur le prix de vente, comme le détaille l'article cité en ouverture. Un prix obtenu plus élevé que prévu élargit donc la base de calcul, et la commission avec elle, à taux égal.

Le libellé rapporté plafonnerait ce calcul au prix de vente affiché. Mécaniquement, la base deviendrait la plus basse de deux valeurs : le prix obtenu, ou le prix affiché. Quand une propriété se vend à son prix affiché ou en dessous, rien ne change, puisque la base est déjà le prix obtenu. Quand elle se vend au-dessus, l'écart entre le prix obtenu et le prix affiché sortirait de la base : la commission s'arrêterait au prix affiché.

L'effet ne joue donc que dans une seule situation, la vente au-dessus du prix demandé, celle qu'on rencontre typiquement quand plusieurs offres se font concurrence. Dans cette situation, et dans elle seulement, la commission payée par le vendeur serait plus basse qu'avec la règle actuelle, à taux égal. Les deux premières propositions se croisent d'ailleurs à cet endroit précis : elles portent l'une et l'autre sur la vente disputée.

Ce que le plafond de commission laisse ouvert

Le libellé ne dit pas quel prix affiché servirait de référence quand ce prix a été modifié pendant la mise en marché : le premier, ou le dernier. Il ne dit pas s'il viserait les contrats de courtage déjà signés ou seulement les suivants, ni comment il s'appliquerait à une rémunération fixée en montant forfaitaire plutôt qu'en pourcentage. Il ne dit rien du partage entre courtiers, ni de la date d'entrée en vigueur.

Il ne touche pas non plus, tel qu'il est rapporté, au taux lui-même : aucun taux de commission n'est imposé aujourd'hui, et la proposition porte sur la base de calcul, pas sur le pourcentage négocié entre le vendeur et son courtier. Pour voir ce qu'un taux donné représente sur votre propre prix, le calculateur de CourtiConnect fait le calcul.

Imposer 100 % du gain en capital immobilier

Aujourd'hui, un gain en capital n'entre pas en totalité dans le revenu imposable. Et la vente de la résidence principale bénéficie, en droit fiscal actuel, d'une exonération dont les conditions sont détaillées dans notre article sur l'exonération de la résidence principale.

Le libellé rapporté, « imposer 100 % du gain en capital immobilier », porterait mécaniquement à la totalité la part du gain soumise à l'impôt lors de la vente d'un immeuble. Pour un vendeur qui ne bénéficie d'aucune exonération, le propriétaire d'un immeuble locatif par exemple, l'impôt dû à la vente augmenterait, à gain égal.

Ce que le libellé ne précise pas est ici décisif : il ne dit pas si l'exonération de la résidence principale serait maintenue. Selon la réponse, la proposition concernerait surtout les vendeurs d'immeubles qui ne sont pas une résidence principale, ou une bien plus grande partie des propriétaires qui vendent. Il ne précise pas davantage la date à partir de laquelle le nouveau traitement s'appliquerait, ni le sort d'une vente conclue avant son entrée en vigueur.

Vendre à un OBNL ou à un office d'habitation : l'exception à 25 %

Selon le libellé rapporté, « les propriétaires qui acceptent de vendre à des OBNL ou à des offices d'habitation verraient leur gain en capital imposé à 25 % ». Mécaniquement, le traitement fiscal d'une vente dépendrait alors de l'identité de l'acheteur. Sous la règle de 100 %, vendre au même prix à un organisme sans but lucratif d'habitation ou à un office d'habitation laisserait au vendeur un produit net plus élevé que vendre à un autre acheteur.

La formule contient une ambiguïté que seule la rédaction d'un texte trancherait : « imposé à 25 % » peut désigner la part du gain soumise à l'impôt, ou un taux d'imposition appliqué au gain. Les deux lectures ne donnent pas le même impôt. Le libellé ne précise pas non plus quels organismes seraient admissibles, ni si une condition de prix ou d'usage du logement serait exigée.

Ce qu'un vendeur peut en faire aujourd'hui

Rien de ce qui précède ne s'applique à une vente conclue aujourd'hui : ce sont des propositions de campagne, rapportées sans texte légal. Leur portée réelle dépendra des précisions qu'elles ne donnent pas encore, et un vendeur qui organise sa vente autour d'une règle non écrite l'organise autour d'une hypothèse.

Ce qui se fait dès maintenant ne dépend d'aucune d'elles : situer sa propriété dans les ventes réelles de son secteur, et lire son contrat de courtage à l'endroit où il fixe la base de calcul de la commission. Les questions fiscales propres à votre situation, résidence principale ou immeuble locatif, relèvent d'un fiscaliste.