Décès d'une partie entre l'acceptation et l'acte : la promesse survit à son signataire

Entre l'acceptation d'une promesse d'achat et la signature chez le notaire, il s'écoule souvent plusieurs semaines. Il arrive, rarement mais réellement, que l'une des parties décède pendant cet intervalle. La question qui se pose alors est simple : la transaction tombe-t-elle avec elle ? La réponse de principe est non, et cet article explique pourquoi, puis ce qui change selon que c'est le vendeur ou l'acheteur qui décède. Rappel utile : une promesse acceptée est un véritable contrat, formé au moment décrit dans notre article sur l'acceptation reçue d'une promesse d'achat.

Un contrat ne s'éteint pas avec son signataire

Le Code civil du Québec prévoit que les droits et obligations qui résultent d'un contrat sont, au décès de l'une des parties, transmis à ses héritiers, si la nature du contrat ne s'y oppose pas. Une promesse d'achat acceptée étant un contrat, elle ne s'éteint pas avec la personne qui l'a signée : elle passe à sa succession.

Concrètement, l'engagement de vendre ou d'acheter reste en place. Ce qui change, c'est la personne qui devra l'exécuter : la succession du défunt, qui prend sa place dans la transaction avec les mêmes droits et les mêmes obligations. L'autre partie, elle, reste liée exactement comme avant.

Si le vendeur décède : la vente reste due, le calendrier bouge

Lorsque c'est le vendeur qui décède, l'acheteur conserve son droit d'acheter la propriété aux conditions convenues. L'obligation de vendre passe à la succession du vendeur, qui devra signer l'acte à sa place une fois en mesure de le faire.

La difficulté est presque toujours une question de temps. Une succession doit franchir ses propres étapes avant de pouvoir agir, et ces étapes ne se règlent pas en quelques jours. La date de signature prévue dans la promesse devient donc souvent difficile à tenir. L'acheteur, qui a peut-être déjà vendu sa propre propriété ou donné avis à son propriétaire, doit alors organiser sa transition avec ses courtiers et son notaire.

Pour l'acheteur, le point important est que sa position juridique ne se dégrade pas : il n'a pas à renoncer, et la succession n'a pas à renégocier le prix. Ce qui se discute, c'est la date, et un report se convient par écrit entre les parties.

Si l'acheteur décède : ce que les conditions font de la promesse

Lorsque c'est l'acheteur qui décède, le principe est le même : l'obligation d'acheter passe à sa succession. Mais c'est ici que les conditions de la promesse prennent toute leur importance.

Un financement hypothécaire est accordé à une personne, sur la base de ses revenus et de son dossier. Au décès de l'acheteur, ce financement tombe généralement. Si la promesse contenait une condition de financement, et que celle-ci n'est pas remplie selon ses propres termes, la promesse peut devenir nulle comme elle le serait pour n'importe quel acheteur dont le financement échoue. La succession se retrouve alors dans la position que la condition lui réserve.

Sans condition de financement, en revanche, la succession reste liée par l'engagement d'acheter. Si elle ne peut pas ou ne veut pas le respecter, le vendeur conserve ses recours contre elle, comme il les aurait eus contre l'acheteur lui-même.

Ce qui ne se transmet pas : ce qui tient à la personne

La règle de transmission comporte une réserve : elle s'applique si la nature du contrat ne s'y oppose pas. Une promesse d'achat se transmet dans son ensemble, mais certains de ses éléments peuvent être étroitement liés à la personne même du défunt.

C'est le cas, typiquement, d'un financement consenti à l'acheteur personnellement, ou d'une condition qui dépend de sa propre situation, comme la vente de sa résidence actuelle. Ces éléments ne disparaissent pas d'un coup de baguette : ils se lisent à la lumière de ce que prévoit la promesse. Comment chacun joue dans un dossier donné est une question à poser au notaire, avec la promesse sous les yeux.

Les échéances ne s'arrêtent pas avec le décès

Un point pratique est souvent négligé dans l'émotion du moment : les délais prévus dans la promesse continuent de courir. Un délai pour lever une condition, une date prévue pour la signature de l'acte, une échéance pour fournir un document, ne se suspendent pas automatiquement parce qu'une partie est décédée.

Tant que la succession n'a pas pris le relais, personne n'agit forcément pour la partie décédée. C'est pourquoi le premier réflexe, pour l'autre partie comme pour les proches du défunt, est de prévenir les courtiers et le notaire au dossier, de relire les échéances de la promesse, et de convenir par écrit des reports nécessaires plutôt que de laisser un délai expirer sans réaction.

Ce que chaque partie peut faire dès maintenant

Pour un acheteur, la meilleure protection se prépare avant tout événement : une promesse qui contient les conditions adaptées à sa situation, notamment de financement, lui laisse une porte de sortie ordonnée si l'imprévu survient. Pour un vendeur, c'est de savoir que sa succession sera tenue de respecter l'engagement qu'il a pris, et que ses proches devront être informés de la transaction en cours.

Dans les deux cas, un dossier tenu à jour par les courtiers, avec les coordonnées du notaire et la promesse signée, permet à ceux qui prendront le relais de savoir immédiatement où en est la transaction et ce qui reste à faire.