Le condo locatif attire de plus en plus d’investisseurs québécois en 2026. Avec un marché locatif tendu — taux d’inoccupation de 2,1 % à Montréal — et une appréciation immobilière constante, le condo représente une porte d’entrée accessible dans l’investissement immobilier. Mais est-ce vraiment rentable ? Quels sont les chiffres réels derrière un investissement locatif en condo ? Ce guide vous présente les données SCHL et APCIQ les plus récentes, un calcul de cashflow détaillé et une comparaison avec le plex.
1. Rendement brut moyen d’un condo locatif à Montréal
Selon la SCHL (rapport d’octobre 2025), le rendement brut moyen d’un condo locatif à Montréal s’établit à 4,1 %. Ce chiffre est calculé en divisant le loyer annuel brut par le prix d’achat du condo. Par exemple, pour un condo de 350 000 $ loué 1 650 $/mois, le calcul donne : (1 650 × 12) / 350 000 = 5,66 % de rendement brut. Ce chiffre est supérieur à la moyenne car le prix d’achat est inférieur au prix médian du marché.
Le rendement brut varie considérablement selon le quartier. Dans le Plateau Mont-Royal, où les condos se vendent plus cher, le rendement tombe à environ 3,5 %. À l’inverse, dans des secteurs comme Montréal-Nord ou Saint-Léonard, le rendement brut peut atteindre 5 % ou plus. L’enjeu est de trouver l’équilibre entre un bon rendement et une appréciation du capital à long terme.
Il est important de distinguer le rendement brut du rendement net. Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles : frais de copropriété, taxes, assurance, vacance et entretien. Le rendement net réel se situe généralement entre 2 % et 3 % pour un condo à Montréal, ce qui est nettement inférieur aux rendements offerts par les plex.
2. Calcul cashflow détaillé — condo 350 000 $
Voici le scénario type d’un investisseur qui achète un condo de 350 000 $ à Montréal comme propriété locative pure (non occupée). Mise de fonds de 20 % obligatoire pour un immeuble locatif.
Paramètres d’achat
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix du condo | 350 000 $ |
| Mise de fonds (20 %) | 70 000 $ |
| Hypothèque (280 000 $ à 4,29 %, 25 ans) | 1 527 $/mois |
Revenus et dépenses mensuels
| Poste | Montant / mois |
|---|---|
| Revenu : loyer | 1 650 $ |
| Hypothèque | 1 527 $ |
| Frais de condo | 350 $ |
| Taxes municipales / scolaires | 230 $ |
| Assurance propriétaire | 75 $ |
| Provision vacance (5 %) | 83 $ |
| Total dépenses mensuelles | 2 265 $ |
| Cashflow mensuel | -615 $ |
Le cashflow est négatif de -615 $/mois, soit environ -7 380 $ par année. Cela signifie que l’investisseur doit injecter de l’argent de sa poche chaque mois pour couvrir les dépenses. C’est la réalité de la plupart des condos locatifs à Montréal en 2026. Toutefois, ce n’est pas nécessairement un mauvais investissement si l’on considère le rendement total sur l’équité.
3. Rendement sur équité vs cashflow
Le cashflow ne raconte pas toute l’histoire. L’investisseur bénéficie de trois sources de rendement : le remboursement du capital hypothécaire (environ 600 $/mois la première année qui augmente progressivement), l’appréciation du marché (historiquement 3-5 % par an à Montréal) et les avantages fiscaux.
Sur un condo de 350 000 $ avec une appréciation de 4 % par an, la valeur augmente d’environ 14 000 $/an. Combiné au remboursement du capital d’environ 7 200 $/an, l’investisseur accumule environ 21 200 $ d’équité par année, malgré une perte de cashflow de 7 380 $. Le rendement net sur la mise de fonds de 70 000 $ atteint donc environ 19,7 % lorsqu’on inclut l’appréciation et le remboursement du capital.
C’est l’effet de levier immobilier : avec 70 000 $ de mise de fonds, vous contrôlez un actif de 350 000 $ et profitez de l’appréciation sur la totalité de la valeur. Cet avantage est unique à l’immobilier comparé aux placements traditionnels. Cependant, il faut avoir les liquidités pour absorber le cashflow négatif mensuel et les imprévus (réparations majeures, cotisation spéciale).
4. Avantages fiscaux et déductions
L’un des atouts majeurs de l’investissement locatif est la possibilité de déduire de nombreuses dépenses de vos revenus de location. Voici les principales déductions disponibles au Québec :
- Intérêts hypothécaires : seule la portion intérêts est déductible, pas le capital. En première année, sur un paiement de 1 527 $, environ 927 $ sont des intérêts.
- Frais de copropriété : les 350 $/mois de frais de condo sont entièrement déductibles.
- Taxes municipales et scolaires : 230 $/mois déductibles.
- Assurance propriétaire : 75 $/mois déductibles.
- Réparations et entretien : toutes les dépenses d’entretien courant sont déductibles l’année où elles sont engagées.
- Publicité et déplacement : les frais pour trouver un locataire sont déductibles.
- Amortissement (DPA) : la déduction pour amortissement du bâtiment (4 % sur la structure) peut réduire vos impôts mais sera récupérée à la vente.
En additionnant les déductions (intérêts + frais + taxes + assurance), un investisseur peut déduire environ 19 000 $ par an de ses revenus locatifs de 19 800 $ (1 650 × 12), réduisant ainsi considérablement l’impôt à payer sur les revenus de location. Si des pertes locatives subsistent, elles peuvent être appliquées contre d’autres revenus de location.
5. Condo locatif vs plex : comparaison
Beaucoup d’investisseurs hésitent entre un condo locatif et un plex. Voici une comparaison détaillée des deux options :
| Critère | Condo locatif | Plex (duplex/triplex) |
|---|---|---|
| Prix d’entrée | 250 000 - 450 000 $ | 600 000 - 1 200 000 $ |
| Mise de fonds (20 %) | 50 000 - 90 000 $ | 120 000 - 240 000 $ |
| Cashflow mensuel | Négatif (-400 à -800 $) | Positif ou neutre |
| Rendement brut | 3,5 - 5,5 % | 5 - 7 % |
| Gestion | Facile (syndicat) | Plus exigeante |
| Appréciation | Élevée | Modérée |
| Liquidité (revente) | Très bonne | Bonne |
Le condo locatif convient mieux aux investisseurs débutants avec un budget limité qui cherchent un placement « clé en main » avec peu de gestion. Le plex est idéal pour ceux qui veulent maximiser le cashflow et sont prêts à gérer plusieurs locataires. Pour une analyse complète, consultez notre guide :
Questions fréquentes — Condo locatif Québec 2026
Quel est le rendement locatif moyen d’un condo à Montréal ?
Le rendement brut moyen d’un condo locatif à Montréal se situe autour de 4,1 % en 2025-2026 selon la SCHL. Le rendement net, après déduction des charges (frais de condo, taxes, assurance, vacance), tombe généralement entre 2 % et 3 %.
Est-ce qu’un condo locatif est rentable en 2026 ?
Un condo locatif à 350 000 $ avec un loyer de 1 650 $/mois génère un cashflow négatif d’environ -615 $/mois après toutes les charges. La rentabilité repose davantage sur l’appréciation du capital et le remboursement de l’hypothèque que sur le cashflow immédiat.
Quelles dépenses peut-on déduire sur un condo locatif ?
Les dépenses déductibles incluent : les intérêts hypothécaires (pas le capital), les frais de condo, les taxes municipales et scolaires, l’assurance, les réparations, la publicité, les frais de gestion et l’amortissement (DPA) de l’immeuble.
Condo ou plex : quel est le meilleur investissement locatif ?
Le plex offre généralement un meilleur cashflow grâce à plusieurs loyers. Le condo locatif est plus accessible (mise de fonds plus faible), demande moins de gestion et offre souvent une meilleure appréciation. Le choix dépend de votre budget et de votre tolérance à la gestion.
Quelle est la mise de fonds minimale pour un condo locatif ?
Pour un immeuble locatif non occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale est de 20 % au Canada. Pour un condo de 350 000 $, cela représente 70 000 $. Si vous occupez le logement, la mise de fonds minimale est de 5 % (avec assurance SCHL).
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