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Calculateur acheteur →Acheter un condo ou un plex en 2026 au Québec ? Les données APCIQ de janvier 2026 montrent deux marchés qui évoluent à des vitesses très différentes : le condo médian se stabilise à 428 000 $ (+2 %), tandis que le plex bondit à 841 800 $ (+8 %). Voici un comparatif détaillé pour vous aider à choisir le véhicule d’investissement qui correspond à votre profil.
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📊 Prix et tendances 2026
428 000 $
Condo médian (+2 %)
841 800 $
Plex médian (+8 %)
615 000 $
Unifamiliale (+4 %)
Le segment des plex croît quatre fois plus vite que celui des condos. Pourquoi ? La demande locative record à Montréal pousse les investisseurs vers les immeubles à revenus, créant une pression haussière sur les prix des duplex et triplex. Le condo, quant à lui, souffre d’un inventaire plus abondant qui modère la hausse.
💡 Contexte : le taux directeur de la Banque du Canada est à 2,25 %, avec des taux fixes 5 ans à 3,69 % et des taux variables à 3,35 %. Ces taux favorisent les deux types d’achat.
💰 Mise de fonds et financement
La mise de fonds est souvent le premier obstacle. Voici la comparaison directe entre condo et plex :
Condo (5 %)
21 400 $
+ assurance SCHL ~4 %
Plex occupé (10 %)
84 180 $
+ assurance SCHL ~3,1 %
Plex investisseur (20 %)
168 360 $
Pas d’assurance SCHL
⚠️ Règle clé : pour un plex de 2-4 logements occupé par l’acheteur, la mise de fonds minimale est de 5-10 % avec assurance SCHL. Si vous n’occupez pas le plex, il faut 20 % minimum et aucune assurance SCHL n’est disponible.
Avec un taux fixe 5 ans à 3,69 % et un amortissement de 25 ans, la mensualité hypothécaire d’un condo à 428 000 $ (mise 5 %) est d’environ 2 190 $/mois, contre 4 080 $/mois pour un plex à 841 800 $ (mise 10 %).
💸 Revenus locatifs et rendement
C’est ici que le plex se démarque nettement du condo. Les revenus locatifs d’un plex aident à payer l’hypothèque, réduisant considérablement le coût net pour le propriétaire.
🏢 Condo
Revenus locatifs : 0 $ (sauf si loué)
Rendement locatif si loué : 3-4 %
Plus-value : +2 %/an (2026)
Frais de condo : 250-500 $/mois
🏠 Plex
Revenus locatifs : 1 600-3 800 $/mois
Rendement locatif brut : 4-6 %
Plus-value : +8 %/an (2026)
Pas de frais de condo
Le MRB (Multiplicateur de Revenu Brut)
Le MRB = prix d’achat ÷ revenus locatifs annuels bruts
✅ Bon MRB à Montréal : 12x à 16x
Exemple : plex à 840 000 $ avec 60 000 $/an de loyers = MRB de 14x
⚠️ Gestion et risques
Chaque type de propriété comporte ses propres défis de gestion et de risques.
Condo — Risques
💳 Frais de condo imprévisibles
🏦 Fonds de prévoyance insuffisant
👥 Décisions du syndicat de copropriété
📉 Cotisation spéciale possible
Plex — Risques
🔧 Réparations à votre charge
👥 Gestion des locataires
⚖️ Tribunal administratif (TAL)
🏠 Vacance locative
⚠️ TAL et loyers : au Québec, les augmentations de loyer sont encadrées. Un plex avec des loyers sous le marché peut réduire votre rendement réel. Vérifiez les baux et l’historique des loyers avant d’acheter.
👤 Quel profil d’investisseur ?
✅ Condo = idéal si…
Débutant en investissement
Investisseur passif (pas de gestion)
Budget limité (~21 000 $ de mise)
Recherche de simplicité
✅ Plex = idéal si…
Expérimenté ou prêt à apprendre
Investisseur actif (gestion directe)
Budget plus élevé (~84 000 $+)
Recherche de rendement maximal
📋 Tableau comparatif condo vs plex
| Critère | Condo | Plex |
|---|---|---|
| Prix médian 2026 | 428 000 $ | 841 800 $ |
| Hausse annuelle | +2 % | +8 % |
| Mise de fonds min. | 5 % (21 400 $) | 10 % (84 180 $) |
| Revenus locatifs | 0 $ (sauf si loué) | 1 600-3 800 $/mois |
| Rendement brut | 3-4 % (si loué) | 4-6 % |
| Gestion | Passive (syndicat) | Active (locataires) |
| Niveau risque | Modéré | Élevé |
| Profil idéal | Débutant / passif | Expérimenté / actif |
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