Assurance titre : police du prêteur ou police du propriétaire, qui est protégé ?

Au moment d'acheter, beaucoup d'acheteurs apprennent qu'une assurance titre figure au dossier et en concluent qu'ils sont couverts. Ce n'est vrai que si la police qui existe les nomme. Il y a deux polices d'assurance titre, et elles ne protègent pas la même personne. Cet article porte uniquement sur cette distinction, en s'appuyant sur la page de nesto « L'assurance-titres : qu'est-ce que c'est ». Sur ce qu'est l'assurance titre en général, voyez notre guide de l'assurance titre au Québec.

Deux polices, deux bénéficiaires

L'expression « assurance titre » désigne en pratique deux contrats différents : la police du prêteur et la police du propriétaire. Elles portent le même nom générique, elles couvrent le même type de risque, un défaut touchant le titre de propriété, et elles interviennent dans la même transaction. C'est ce qui les fait confondre.

La seule question qui les distingue est celle-ci : qui est l'assuré ? Une police d'assurance indemnise la personne qu'elle nomme, pas la personne qui habite la maison ni celle qui a signé l'acte de vente. Tant que cette question n'a pas de réponse écrite, savoir qu'« il y a une assurance titre » ne dit rien de votre propre protection.

La police du prêteur : exigée par le prêteur, écrite pour lui

nesto la décrit sans ambiguïté : « La plupart des prêteurs exigent cette police obligatoire […] ce type de police protège les intérêts du prêteur. » Et sur son étendue : « La police du prêteur couvre l'investissement du prêteur jusqu'à concurrence du montant de l'hypothèque. »

Deux éléments en découlent. Le bénéficiaire est le prêteur. Le plafond est le montant de l'hypothèque, pas le prix de la propriété. La police est construite autour du prêt : elle protège la somme que le prêteur a avancée, dans la mesure où il l'a avancée.

Le fait qu'elle soit exigée dans le cadre de votre financement, et qu'elle apparaisse dans votre dossier d'achat, ne la rend pas vôtre. Elle est liée à votre transaction, elle n'est pas écrite à votre nom.

La police du propriétaire : écrite pour vous, à hauteur du prix payé

La seconde police vise l'acheteur. Selon nesto, « la police du propriétaire couvre le propriétaire de la propriété ». Son montant de référence est le prix payé, et non la dette contractée auprès du prêteur.

Elle n'est pas imposée. nesto le formule ainsi : « Cette police est facultative, mais fortement recommandée. » C'est précisément ce caractère facultatif qui crée le risque : un dossier peut se conclure normalement, avec une assurance titre en bonne et due forme, sans qu'aucune police ne nomme l'acheteur.

Quand seule la police du prêteur existe

Prenez le scénario où seule la police du prêteur a été émise, et où un défaut de titre apparaît après la clôture. La police répond, mais elle répond pour ce qu'elle couvre : l'intérêt du prêteur, jusqu'au montant de l'hypothèque.

Le propriétaire, lui, n'a pas de couverture propre. Aucune police ne le nomme, il n'a donc aucun assureur auquel s'adresser pour sa propre perte. Sa mise de fonds, c'est-à-dire la partie du prix qu'il a payée sans emprunter, n'entre dans le plafond d'aucune police à son nom.

C'est tout le mécanisme de cet article : deux personnes ont un intérêt dans la même propriété, et une seule des deux est assurée. La situation n'a rien d'exceptionnel ni de fautif ; elle résulte simplement de ce que l'une des polices est exigée et l'autre non.

Une couverture qui dure autant que la propriété

Les deux polices ne se définissent pas par la même chose. La police du prêteur se définit par le prêt : son plafond est le montant de l'hypothèque. La police du propriétaire se définit par la propriété elle-même.

Selon nesto, elle protège le propriétaire « pendant toute la durée de sa propriété et peut même être transmise à ses héritiers ». Elle se paie par une prime unique à la clôture : il n'y a pas de renouvellement annuel à surveiller.

La transmission aux héritiers est une possibilité décrite par nesto, pas une règle universelle : les conditions exactes se lisent dans le libellé de la police réellement émise. C'est une raison de plus pour en obtenir une copie et la conserver avec l'acte de vente.

Les questions à poser au notaire avant la signature

Quelles polices sont prévues au dossier ? La réponse attendue n'est pas « oui, il y a une assurance titre », mais la liste : police du prêteur seule, ou police du prêteur et police du propriétaire.

Qui est nommé comme assuré sur chacune ? C'est la question décisive. Sur la police du propriétaire, vérifiez que votre nom y figure, et celui de chaque acheteur si vous achetez à deux.

Le montant de la police du propriétaire correspond-il au prix payé ? Une police calée sur le montant du prêt reproduirait la limite de la police du prêteur.

Quel assureur émet la police ? Les principaux assureurs titre actifs au Québec sont FCT (First Canadian Title) et Stewart Title. Le nom de l'émetteur vous indique à qui vous adresser le jour où un défaut apparaît.

Que prévoit le libellé sur la transmission aux héritiers ? Si ce point compte pour vous, faites-le confirmer par écrit plutôt que de le supposer.

Le moment où la question se règle

La police du propriétaire s'émet à la clôture, contre une prime unique. La question se pose donc avant la signature chez le notaire, pas après : c'est le moment où le dossier est ouvert, où les polices sont commandées et où vous pouvez encore demander qu'une police à votre nom soit ajoutée.

Retenez une seule chose de cet article : une assurance titre au dossier ne vous protège que si une police vous nomme. La police du prêteur protège le prêteur, et elle le fait très bien. Votre protection à vous est une police distincte, facultative, et c'est à vous de vérifier qu'elle existe.