Assurance titre : ce que la police du propriétaire ne couvre pas

Votre notaire vous propose une police d'assurance titre de propriétaire, et vous vous demandez ce qu'elle couvre vraiment. La réponse se trouve moins dans la liste des risques couverts que dans deux autres parties de la police : les exclusions, communes à toutes les polices d'un même modèle, et les exceptions, propres à votre immeuble. Cet article passe en revue les exclusions qu'on retrouve généralement dans ces polices au Canada. Les libellés varient d'un assureur à l'autre : la seule référence qui compte est la police qui vous est remise. Si vous n'êtes pas certain d'avoir une police à votre nom, lisez d'abord notre article sur la police du prêteur et la police du propriétaire.

Exclusions et exceptions : deux mécanismes différents

Une police d'assurance titre décrit d'abord les risques couverts. Elle énumère ensuite des exclusions : des catégories de pertes que l'assureur ne paie jamais, quel que soit l'immeuble. Elle comporte enfin des annexes. Dans le modèle de police de propriétaire publié par FCT que nous avons consulté, la police précise qu'elle n'est pas complète sans ses annexes A et B, et l'annexe B énumère les exceptions.

Les exceptions visent votre dossier en particulier : une servitude connue, une hypothèque que vous reprenez, un empiètement déjà repéré. Ce qui est en exception est connu au départ et n'est pas assuré. Lisez cette annexe avant la signature, avec le notaire : c'est souvent là que se trouve la réponse à la question « suis-je couvert pour ceci ? ».

Ce que vous connaissiez, créé ou accepté

L'exclusion la plus importante vise la conduite de l'assuré lui-même. Le modèle de police FCT consulté exclut les risques :

• créés, permis ou acceptés par vous ;
• que vous connaissiez réellement à la date de la police sans que l'assureur les connaisse, sauf s'ils figuraient aux registres publics ;
• qui ne vous causent aucune perte ;
• qui affectent votre titre pour la première fois après la date de la police.

En pratique, un problème que vous avez repéré pendant la transaction et que vous n'avez pas signalé à l'assureur n'est pas couvert. Un risque que vous avez accepté par contrat avec le vendeur ne l'est pas non plus. FCT cite d'ailleurs, parmi les motifs fréquents de refus de réclamation, la divulgation préalable du problème, les travaux réalisés par le propriétaire lui-même qui créent le risque, et le risque assumé dans l'entente conclue avec le vendeur. Si vous connaissez un problème, dites-le au notaire avant l'émission de la police : il pourra demander à l'assureur s'il accepte de le couvrir.

L'état du bâtiment n'est pas un risque de titre

L'assurance titre protège votre droit de propriété, pas la qualité de la construction. Ce n'est pas une assurance contre les vices cachés. Parmi les refus courants, FCT mentionne :

• le sous-sol qui s'infiltre en raison d'un problème de fondation, en soi ;
• la seule présence d'amiante ;
• les inondations ou dommages causés par des conditions météo inhabituelles ;
• les dommages causés par des parasites ;
• les électroménagers, le chauffage ou la climatisation qui cessent de fonctionner après la vente ;
• les dommages causés par le vendeur pendant son déménagement.

Le modèle de police consulté exclut aussi la non-conformité des bâtiments existants aux codes du bâtiment, sauf si l'infraction figurait aux registres publics ou aurait été révélée par une recherche auprès des autorités municipales à la date de la police. Pour un défaut de construction, le recours se trouve ailleurs : dans la garantie légale de qualité due par le vendeur, présentée dans notre article sur les vices cachés au Québec, et dans l'inspection préachat faite avant de s'engager.

Lois, règlements et environnement : exclus, avec des exceptions

Le modèle de police consulté exclut de façon générale les pertes découlant d'un pouvoir gouvernemental ou de l'existence ou de la violation d'une loi, d'un règlement ou d'un code, notamment en matière de construction, de zonage, d'usage du sol et de protection de l'environnement.

Cette exclusion n'est pas absolue. La même police couvre expressément certains cas, par exemple l'obligation imposée par une autorité de retirer ou de corriger un bâtiment existant construit sans permis, ou qui contrevient à un règlement de zonage existant. C'est l'exemple type d'une règle qui varie d'une police à l'autre : vérifiez quels risques de zonage et de permis votre police couvre, et à quelles conditions.

Pour l'environnement, rien dans le modèle consulté ne couvre la contamination d'un terrain. Si l'historique de l'immeuble vous inquiète (ancien réservoir de mazout, usage industriel voisin), la vérification passe par une évaluation environnementale, pas par l'assurance titre.

La date de la police fixe la frontière dans le temps

Une police d'assurance titre regarde en arrière. Elle couvre des risques qui existent à la date de la police, et seulement dans certains cas des événements postérieurs que la police énumère expressément. Un différend avec un voisin qui naît après votre achat, ou un nouveau règlement municipal adopté plus tard, n'est généralement pas un risque couvert.

C'est aussi pourquoi la police ne remplace pas votre assurance habitation. L'une protège votre titre tel qu'il était le jour de l'achat. L'autre protège le bâtiment et vos biens contre les sinistres qui surviennent pendant que vous en êtes propriétaire.

Lire sa police avant la signature

Demandez au notaire un exemplaire de la police, ou à tout le moins de son modèle, avant le jour de la signature. Trois lectures suffisent :

• L'annexe des exceptions, pour savoir ce qui est connu et laissé hors de la couverture.
• La section des exclusions, pour repérer les catégories qui vous concernent : travaux sans permis, zonage, usage du terrain.
• Les risques couverts liés aux permis et au zonage, qui font exception aux exclusions et varient d'un assureur à l'autre.

Si un risque particulier vous préoccupe, posez la question par écrit : « Ce problème précis est-il couvert par la police que je reçois ? ». La réponse vaut mieux qu'une hypothèse.