Arriérés hypothécaires : un indicateur qui arrive après le choc

Le taux d'arriérés hypothécaires revient régulièrement dans l'actualité, parfois lu comme un signal d'alarme sur le marché. C'est un indicateur utile, mais il a une particularité qu'on oublie : il arrive en retard. Il confirme une difficulté déjà installée chez les ménages, il ne l'annonce pas. Cet article explique ce qu'il mesure, ses dernières valeurs au Québec et au Canada, et pourquoi il suit le chômage avec un décalage. Pour un indicateur qui, à l'inverse, parle tôt, voyez notre article sur le ratio ventes sur nouvelles inscriptions.

Ce que mesure le taux d'arriérés de l'ABC

L'Association des banquiers canadiens (ABC) publie chaque mois le nombre de prêts hypothécaires résidentiels en arriérés, dans un tableau intitulé « Number of Residential Mortgages in Arrears ». Un prêt y est compté en arriérés lorsque ses paiements sont en retard de trois mois ou plus.

Les données couvrent les prêts de neuf banques nommées dans le tableau : BMO, CIBC, Banque Nationale du Canada, RBC Banque Royale, Banque Scotia et TD Canada Trust, ainsi que Banque Manuvie, Banque Laurentienne et Equitable Bank, ajoutées à des dates différentes. Selon le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL du printemps 2026, les banques à charte détenaient environ 79,5 % du marché hypothécaire au troisième trimestre 2025. Le taux de l'ABC décrit donc la grande majorité des prêts, mais pas les prêts des caisses, des prêteurs alternatifs ou des prêteurs privés.

Les dernières valeurs : Québec 0,19 %, Canada 0,29 %

Pour le mois terminé le 31 juillet 2026, le tableau de l'ABC, mis à jour le 25 septembre 2026, donne :

• Québec : 1 728 prêts en arriérés sur 932 926, soit 0,19 %.
• Canada : 14 270 prêts en arriérés sur 4 911 806, soit 0,29 %.

Avant 2026, il faut remonter à août 2016 pour trouver dans la série de l'ABC un taux canadien de 0,29 % ou plus. Le taux partait d'un creux de 0,14 % en juin 2022 et se situait à 0,23 % en juillet 2025. Au Québec, le creux de juin 2022 était de 0,10 %, et le taux de juillet 2025 de 0,18 %.

La hausse est réelle et elle est lente. Elle reste aussi faible en valeur absolue : plus de 99 prêts sur 100 ne sont pas en arriérés de trois mois, au Québec comme au Canada.

Trois raisons pour lesquelles l'indicateur arrive tard

La première tient à sa définition. Un prêt n'est compté qu'après trois mois de retard. Entre le premier paiement manqué et l'entrée dans la statistique, il s'écoule donc au moins un trimestre.

La deuxième tient à l'ordre des paiements. Selon le même rapport de la SCHL, les emprunteurs choisissent de manquer des paiements sur d'autres produits de crédit avant de risquer de perdre leur maison. Les cartes de crédit, les prêts automobiles et les marges de crédit montrent la difficulté avant l'hypothèque.

La troisième tient à l'épargne. Un ménage qui perd un revenu puise d'abord dans ses réserves. L'hypothèque continue d'être payée tant qu'elles durent, et le retard n'apparaît qu'ensuite.

Ce que la SCHL observe sur le lien avec le chômage

Le Rapport sur le secteur des prêts hypothécaires résidentiels de la SCHL, édition du printemps 2026 publiée le 12 mai 2026, le formule ainsi : lorsque des ménages perdent leur emploi, plusieurs ont du mal à suivre leurs paiements hypothécaires, et les arriérés tendent alors à augmenter, avec un décalage. Le rapport note aussi que les arriérés mesurés par l'ABC tendent à suivre le taux de chômage, en dehors de la période de la pandémie.

Pour lire les arriérés d'un mois donné, il faut donc regarder le marché du travail de plusieurs mois plus tôt. Une hausse du chômage aujourd'hui se verra dans les arriérés plus tard ; une hausse des arriérés aujourd'hui raconte des pertes de revenu déjà survenues.

Lire le Québec à part

Le Québec et le Canada ne suivent pas la même trajectoire. En juillet 2019, avant la pandémie, le taux était de 0,26 % au Québec et de 0,23 % au Canada. En juillet 2026, le Canada a dépassé ce niveau, à 0,29 %, tandis que le Québec reste en dessous, à 0,19 %.

Un taux national ne décrit donc pas la situation québécoise. Pour un propriétaire ou un acheteur au Québec, c'est la ligne du Québec du tableau de l'ABC qu'il faut lire, et même elle ne dit rien d'une région ou d'un quartier en particulier.

Ce qu'un propriétaire ou un acheteur en tire

Un taux d'arriérés qui monte ne prédit pas, à lui seul, une baisse des prix ou un afflux de ventes forcées : il constate des difficultés déjà présentes, à un niveau qui reste bas. Pour anticiper le marché, les indicateurs d'inscriptions et de ventes parlent plus tôt.

À l'échelle d'un ménage, la leçon est l'inverse de celle de la statistique : la difficulté se traite avant les trois mois de retard. Un propriétaire qui voit venir une perte de revenu a plus d'options en parlant à son prêteur tôt qu'en attendant que son prêt entre dans le compte de l'ABC.