Combien votre maison a-t-elle pris depuis l'achat ? La méthode et ses limites

Vous connaissez un chiffre avec certitude : le prix que vous avez payé. La question qui suit vient naturellement : combien la maison a-t-elle pris depuis ? Notre guide combien vaut ma maison présente les façons d'évaluer une propriété. Cet article décrit une méthode plus étroite, qui part de votre prix d'achat : lui appliquer la variation de la médiane de votre secteur. Elle est simple, utile pour situer un ordre de grandeur, et limitée pour trois raisons qu'il faut connaître avant de s'y fier.

La méthode : appliquer la variation du secteur à votre prix d'achat

Le raisonnement tient en trois étapes :

• trouver la médiane des ventes de votre secteur, pour votre type de propriété, sur une période qui entoure la date de votre achat ;
• trouver la même médiane, sur une période de même durée, aujourd'hui ;
• calculer la variation entre les deux, et l'appliquer à votre prix d'achat.

L'idée est que, si les maisons comparables de votre secteur se vendent aujourd'hui un certain pourcentage plus cher qu'au moment de votre achat, la vôtre a suivi un mouvement semblable. Le résultat n'est pas une estimation : c'est une valeur indicative, qui projette votre prix d'achat dans le temps.

Un exemple construit, pas à pas

Les montants qui suivent sont un exemple construit pour illustrer la méthode. Ils ne décrivent aucun secteur réel.

Ce calcul suppose que la maison, achetée environ 10 % au-dessus de la médiane du secteur, s'y trouve toujours dans la même proportion. C'est la première hypothèse, et c'est là que commencent les limites.

Limite 1 : votre maison n'est pas la maison médiane

La méthode suppose que la position de votre maison par rapport au secteur n'a pas changé. Or elle peut avoir bougé. Si le secteur s'est surtout apprécié pour un type de maison différent du vôtre, ou si votre rue a gagné ou perdu en attrait, la variation de la médiane ne décrit pas votre propre trajectoire.

Votre prix d'achat lui-même n'était pas forcément au niveau du marché. Une maison payée au-dessus du marché dans une situation de surenchère, ou en dessous lors d'une vente pressée, transmet cet écart à tout le calcul, puisque c'est sur ce prix que la variation est appliquée.

Limite 2 : ce que la maison est devenue depuis l'achat

La médiane du secteur ne sait rien de votre maison. Une cuisine refaite, une toiture neuve ou un sous-sol aménagé peuvent la placer au-dessus de la valeur indicative ; des années d'entretien reporté peuvent la placer en dessous. Une rénovation ne s'ajoute pas dollar pour dollar : son effet sur la valeur dépend du type de travaux et du secteur, comme le montre notre article sur le rendement des rénovations avant de vendre.

Limite 3 : la médiane bouge aussi pour d'autres raisons que les prix

Une médiane ne mesure pas le prix d'une même maison à deux dates : elle mesure le milieu des ventes de chaque période. Si les maisons vendues aujourd'hui sont plus grandes, plus récentes ou mieux situées que celles vendues à l'époque de votre achat, la médiane monte sans que les prix aient augmenté d'autant. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur l'effet de composition sur le prix médian.

Pour en limiter l'effet, deux précautions : comparer des périodes de même durée, assez longues pour contenir un nombre suffisant de ventes, et rester sur le même type de propriété dans le même secteur.

Ce que le calcul sert à faire, et ce qu'il ne remplace pas

Bien utilisé, ce calcul répond à une question précise : « dans quel ordre de grandeur se situe aujourd'hui ma maison, si elle a suivi son secteur ? ». Il sert à repérer une attente irréaliste, dans un sens ou dans l'autre, avant de parler de prix avec un courtier ou un acheteur.

Il ne dit pas ce que le marché paierait pour votre maison aujourd'hui. Pour cela, il faut partir non pas de votre prix d'achat, mais des ventes récentes de maisons semblables à la vôtre, avec leurs caractéristiques. C'est ce que fait une estimation fondée sur des ventes comparables : la valeur indicative de cet article sert ensuite à vérifier que le résultat reste plausible.