Fiche du rôle d'évaluation : valeur du terrain et valeur du bâtiment

La plupart des propriétaires ne regardent qu'un chiffre sur leur fiche au rôle d'évaluation : le total. Juste au-dessus, pourtant, deux lignes le décomposent, la valeur du terrain et la valeur du bâtiment, et leur proportion surprend souvent. Notre article sur l'évaluation municipale et la valeur marchande explique pourquoi le total s'écarte du prix de vente. Celui-ci s'intéresse à la répartition : d'où elle vient, pourquoi elle varie autant, et à quoi elle sert réellement.

Ce que montre la fiche : trois valeurs, une date de référence

La fiche d'une unité d'évaluation indique, entre autres renseignements, trois montants : une valeur du terrain, une valeur du bâtiment et la valeur de l'immeuble, qui est la somme des deux. Ces valeurs ne sont pas établies au jour où vous consultez la fiche, ni même au jour du dépôt du rôle. Elles le sont à une date de référence, la date du marché retenue pour le rôle, qui précède son dépôt.

Cette précision compte pour la suite : la répartition entre terrain et bâtiment décrit l'immeuble tel qu'il était connu de l'évaluateur à cette date, avec les caractéristiques inscrites à son dossier.

Ce que reflète chaque valeur

Les deux lignes ne mesurent pas la même chose.

• La valeur du terrain reflète l'emplacement, la superficie et le zonage. Un même terrain vaut davantage dans un secteur recherché, et un terrain plus grand ou mieux zoné vaut davantage qu'un terrain voisin plus petit.
• La valeur du bâtiment reflète le coût, l'âge, l'état et les caractéristiques inscrites au dossier : superficie habitable, nombre d'étages, qualité de construction, sous-sol, dépendances.

Ces deux logiques n'évoluent pas au même rythme. Un bâtiment vieillit et se déprécie avec le temps, tandis qu'un emplacement ne se déprécie pas. En règle générale, la part du terrain dans la valeur totale a donc tendance à croître à mesure que le bâtiment prend de l'âge. C'est une tendance, pas une règle mécanique : des rénovations inscrites au dossier ou une évolution du secteur peuvent la modifier.

Même valeur totale, répartitions très différentes

La conséquence la plus contre-intuitive est que deux immeubles de même valeur totale peuvent avoir des répartitions qui n'ont rien à voir. Voici un exemple construit, dont les chiffres sont fictifs et servent seulement à illustrer le mécanisme.

• Immeuble A : un grand terrain dans un secteur établi, avec un bâtiment ancien. Hypothèses : terrain 350 000 $, bâtiment 150 000 $, valeur de l'immeuble 500 000 $. Le terrain pèse 70 % du total.
• Immeuble B : un petit terrain, avec un bâtiment récent. Hypothèses : terrain 150 000 $, bâtiment 350 000 $, valeur de l'immeuble 500 000 $. Le terrain pèse 30 % du total.

Les deux fiches affichent le même total. Pourtant, ce qu'un acheteur paie n'est pas la même chose : dans un cas, surtout un emplacement ; dans l'autre, surtout une construction. Cette différence ne change rien au compte de taxes, mais elle change beaucoup pour certains usages, à commencer par la fiscalité d'un immeuble locatif.

À quoi sert la répartition, et à quoi elle ne sert pas

Elle sert à l'investisseur qui achète un immeuble locatif. Il doit répartir son prix d'achat entre le terrain, qui n'est pas amortissable, et le bâtiment, qui peut faire l'objet d'une déduction pour amortissement (DPA). Appliquer au prix payé la proportion terrain-bâtiment du rôle est une méthode couramment utilisée. Exemple construit : pour un prix de 600 000 $ et une fiche dont le bâtiment représente 60 % du total, cette méthode attribuerait 360 000 $ au bâtiment et 240 000 $ au terrain.

Ce n'est pas la seule méthode, et la répartition retenue a des effets fiscaux sur plusieurs années. Elle se valide avec un comptable avant d'être inscrite dans une déclaration.

Elle ne sert pas à fixer votre assurance habitation. L'assurance se fonde sur le coût de reconstruction du bâtiment, pas sur la valeur du bâtiment au rôle. Les deux grandeurs n'ont pas de lien direct : un bâtiment ancien peut avoir une valeur au rôle modeste et un coût de reconstruction élevé. Votre assureur ou votre courtier en assurance reste la bonne référence.

Elle ne change pas vos taxes. L'impôt foncier et la taxe de bienvenue se calculent sur la valeur totale, pas sur la répartition entre terrain et bâtiment. Dans l'exemple ci-dessus, les immeubles A et B sont traités de la même façon sur ce point.

Où trouver votre fiche et comment la lire

Dans la plupart des municipalités, le rôle d'évaluation est consultable en ligne. On y retrouve généralement la fiche d'une propriété à partir de son adresse. La fiche présente les trois valeurs, la date de référence et les principales caractéristiques inscrites au dossier.

Pour la lire utilement, trois questions suffisent :

• La proportion terrain-bâtiment est-elle cohérente avec ce qu'est réellement l'immeuble, grand terrain ou petit, bâtiment ancien ou récent ?
• Les caractéristiques du bâtiment au dossier, superficie, étages, sous-sol, dépendances, correspondent-elles à la réalité ?
• Si vous êtes investisseur, la proportion du rôle vous paraît-elle un point de départ raisonnable, à valider avec votre comptable ?

Si une caractéristique au dossier est fausse

La valeur du bâtiment dépend directement des caractéristiques inscrites au dossier. Une superficie erronée, un étage manquant ou une dépendance démolie mais toujours inscrite faussent cette valeur, et donc la répartition. Si vous constatez une erreur, la demande de révision est le recours prévu, dans un délai qu'il ne faut pas laisser passer. Notre article sur la demande de révision de l'évaluation municipale en présente la procédure.

Pour toute question fiscale liée à la répartition, en particulier sur un immeuble locatif, un comptable reste l'interlocuteur à consulter. Cet article ne constitue pas un avis fiscal.