Transfert entre proches : l'exonération des droits de mutation et le droit supplétif

Une maison qui passe d'un parent à son enfant, ou d'un conjoint à l'autre, n'est pas toujours soumise aux droits de mutation. La loi prévoit une exonération pour certains transferts entre proches, avec des conditions précises, une mention à faire au moment de l'inscription et, selon la municipalité, un droit supplétif à payer à la place. Cet article suit le texte de la loi, article par article. Le calcul ordinaire des droits de mutation est présenté dans notre article sur la taxe de bienvenue au Québec, et la vente à un proche, sous l'angle du prix et du financement, dans notre article sur la vente d'une maison à un membre de la famille.

Le texte de référence : l'article 20 de la loi D-15.1

Les exonérations entre proches figurent à l'article 20 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (chapitre D-15.1), lue ici dans sa version à jour au 12 août 2026 sur LégisQuébec. Le paragraphe d de son premier alinéa vise le transfert d'un immeuble « en ligne directe, ascendante ou descendante, entre conjoints », ainsi qu'à certains membres de la famille du conjoint.

Concrètement, ce paragraphe vise trois familles de transferts :

• entre ascendants et descendants en ligne directe, par exemple d'un parent à son enfant ou d'un enfant à son parent ;
• entre conjoints ;
• à un cessionnaire qui est le conjoint du fils, de la fille, du père ou de la mère du cédant, ou le fils, la fille, le père ou la mère du conjoint du cédant.

Pour un transfert à un petit-enfant ou provenant d'un grand-parent, faites confirmer par le notaire que le transfert entre bien dans la ligne directe visée par ce paragraphe.

Qui est « conjoint » au sens de la loi

L'article 20 définit les conjoints pour l'application du paragraphe d. Outre les époux et les conjoints unis civilement, il vise deux personnes qui, à la date du transfert, vivent maritalement l'une avec l'autre et l'ont fait tout au long d'une période de 12 mois se terminant avant cette date, ou qui sont les parents d'un même enfant.

La loi règle aussi le cas d'une séparation récente : deux personnes qui ont vécu maritalement sont réputées le faire encore à la date du transfert, sauf si elles vivent séparées à cette date en raison de l'échec de leur union et que cette séparation a duré au moins 90 jours.

La règle des deux ans pour un transfert à un descendant

L'exonération en ligne directe a une limite, prévue au même article. Elle ne s'applique pas à un transfert fait à un descendant lorsque le cédant avait lui-même acquis l'immeuble d'un descendant en ligne directe, ou d'une fiducie qui l'avait acquis d'un tel descendant, et qu'il ne l'a pas conservé pendant au moins deux ans après cette acquisition.

Deux exceptions écartent cette limite : le transfert qui résulte du décès du cédant, et l'immeuble cédé à la personne ou à la fiducie de qui il avait été acquis. La règle vise donc un immeuble transféré à un descendant moins de deux ans après avoir été acquis d'un descendant.

Après une rupture : les ex-conjoints de fait

Le paragraphe d.1 du même alinéa exonère le transfert entre ex-conjoints de fait, et vers certains membres de leurs familles, à condition qu'il survienne dans l'un des délais qu'il fixe : dans les 12 mois qui suivent le début de la vie séparée, ou dans les 30 jours qui suivent le résumé des ententes signé par un médiateur accrédité, l'homologation de l'entente issue d'une médiation familiale, ou le jugement définitif relatif au transfert.

La loi définit les ex-conjoints de fait comme deux personnes qui ont vécu maritalement pendant 12 mois avant le transfert, ou qui sont les parents d'un même enfant, et qui vivent séparées à la date du transfert depuis au moins 90 jours en raison de l'échec de leur union.

Le droit supplétif que la municipalité peut exiger

Une exonération prive la municipalité du droit de mutation. L'article 20.1 lui permet de prévoir qu'un droit supplétif lui soit alors payé, dans tous les cas où une exonération s'applique à un immeuble situé sur son territoire. Selon l'article 20.7, ce droit s'applique lorsqu'une résolution adoptée en vertu de l'article 20.1 est en vigueur au moment de l'inscription du transfert. Il faut donc vérifier, municipalité par municipalité, si une telle résolution existe.

• Montant : selon l'article 20.4, le droit supplétif est de 200 $. Lorsque la base d'imposition du droit de mutation qui aurait été payable est inférieure à 40 000 $, il est égal au droit de mutation.
• Exceptions prévues par la loi : selon l'article 20.1, il n'a pas à être payé lorsque l'exonération repose sur le paragraphe a.2 de l'article 17 ou sur le paragraphe a du premier alinéa de l'article 20.
• Exceptions que la municipalité peut choisir : le même article lui permet de dispenser du droit supplétif, notamment, le transfert exonéré en vertu du paragraphe d de l'article 20 lorsqu'il résulte du décès du cédant.
• Transfert partiel : selon l'article 20.5, lorsque le transfert est fait pour partie à un cessionnaire exonéré et pour partie à un autre qui ne l'est pas, seul le premier paie le droit supplétif, établi sur la portion de la base d'imposition qui lui correspond.

La mention à faire, et ce qu'elle engage

L'exonération ne s'applique pas d'elle-même. Selon l'article 9, la réquisition d'inscription du transfert doit indiquer, le cas échéant, la disposition des articles 17 à 20 en vertu de laquelle, selon le cessionnaire, celui-ci est exonéré. Selon l'article 9.2, l'Officier de la publicité foncière doit refuser d'inscrire un transfert si la réquisition ne contient pas les renseignements requis par le premier alinéa de l'article 9.

Cette mention engage le cessionnaire. L'article 23 prévoit qu'une personne qui fait des déclarations fausses ou trompeuses, ou qui élude ou tente d'éluder le paiement du droit de mutation, commet une infraction passible d'une amende n'excédant pas 2 000 $ en plus d'une pénalité de 25 % du droit éludé. Le notaire prépare la réquisition ; c'est aux parties de lui donner une information exacte sur le lien qui les unit et sur l'historique de l'immeuble.