Inspection préachat d'un plex loué : accès aux logements, préavis de 24 heures et angle mort

Dans un duplex ou un triplex loué, l'inspecteur ne visite pas seulement un bâtiment : il entre dans des logements habités par des personnes qui ne sont pas parties à votre transaction. L'accès passe donc par leurs droits, et ces droits ont un calendrier. Cet article porte ce calendrier et ses conséquences sur votre condition d'inspection ; le déroulement général d'une inspection est couvert dans notre guide complet de l'inspection préachat.

Un inspecteur qui entre chez quelqu'un

Tant que la vente n'est pas conclue, le locateur est le vendeur. Le locataire a un bail avec lui, pas avec vous. Vous n'avez aucun titre pour entrer dans son logement ni pour lui adresser une demande : la visite de votre inspecteur est, juridiquement, une visite organisée par le vendeur.

Cette position change la façon de planifier. Dans une maison occupée par son propriétaire, l'inspection se fixe à deux, entre l'acheteur et le vendeur. Dans un plex loué, elle se fixe à trois, et davantage s'il y a plusieurs logements : chaque locataire doit être avisé, et chaque avis a un délai.

Article 1931 : un préavis de 24 heures

Le Code civil du Québec, à l'article 1931, oblige le locateur, sauf urgence, à donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de faire visiter le logement par un acquéreur éventuel. Une inspection préachat n'est pas une urgence : le préavis s'applique.

Ces 24 heures sont un minimum qui s'ajoute à tout le reste. L'inspecteur doit être réservé, le vendeur doit être joint, et c'est lui qui transmet l'avis à chaque locataire. Une inspection fixée le matin pour l'après-midi ne respecte pas la règle, même si l'inspecteur est libre.

Le préavis se donne logement par logement. Dans un triplex, cela fait trois avis et trois locataires, et il suffit d'un seul avis parti trop tard pour qu'une porte reste fermée le jour venu.

Entre 9 h et 21 h : une fenêtre qui borne la journée

Les règles du Code civil sur l'accès au logement prévoient aussi que la visite se fait entre 9 h et 21 h. Pour un logement isolé, cette fenêtre laisse de la marge. Pour un plex, elle impose un ordre : l'inspection de plusieurs logements et des parties communes prend des heures, et la journée ne peut ni commencer plus tôt ni déborder en soirée pour rattraper un retard.

En pratique, commencez par les logements, dont l'accès est contraint, et gardez pour la fin ce qui ne dépend d'aucun locataire : l'extérieur, la toiture visible, les espaces communs, le sous-sol s'il n'est pas loué. Une journée qui prend du retard le matin peut coûter un logement le soir.

Tous les logements dans le délai de la condition

La condition d'inspection de votre promesse d'achat a une échéance. Les 24 heures de préavis, la disponibilité de l'inspecteur et la fenêtre de 9 h à 21 h doivent toutes tenir à l'intérieur de ce délai, qui n'est pas prolongé du simple fait que l'immeuble est loué.

Le calcul se fait à rebours. À partir de l'échéance, retirez le temps de lire le rapport et, s'il y a lieu, de faire venir un spécialiste. Ce qui reste est la fenêtre utile pour la visite, et c'est dans cette fenêtre que tous les avis doivent être partis au moins 24 heures avant.

La meilleure pratique est de regrouper tous les logements le même jour, avec un avis transmis en même temps à tous les locataires. Une inspection étalée sur plusieurs jours multiplie les avis, les absences possibles et les occasions qu'une porte reste fermée.

Ce que vous ne pouvez pas exiger du locataire

Vous ne pouvez pas exiger un accès sans préavis, ni en dehors de la fenêtre de 9 h à 21 h. Vous ne pouvez pas non plus vous adresser au locataire comme s'il vous devait quelque chose : jusqu'à la vente, il n'a d'obligations qu'envers son locateur, et aucune envers vous.

Son obligation porte sur l'accès. Ce qu'il fera de plus, déplacer un meuble, ouvrir un rangement, répondre à une question sur le chauffage ou sur un dégât passé, relève de sa bonne volonté. Un logement meublé et habité s'inspecte tel qu'il est, ce qui limite ce que l'inspecteur peut voir : l'arrière d'une armoire, un plancher sous un tapis, un mur derrière un lit.

La voie utile passe par le vendeur : c'est à lui d'expliquer la démarche à ses locataires et de demander leur collaboration, bien avant le jour de l'inspection.

Le logement non inspecté, un angle mort à écrire dans la promesse

Il arrive qu'un logement reste fermé : locataire absent, avis parti trop tard, visite écourtée. Le rapport portera alors sur l'immeuble moins ce logement, et il ne signalera ce qui n'a pas été vu que si l'inspecteur prend soin de le noter.

Cet angle mort se traite par écrit, avant l'échéance de la condition, et non après la signature. Deux voies se négocient : prévoir dans la promesse que le délai d'inspection est prolongé pour tout logement qui n'a pas pu être visité, ou faire de l'accès à tous les logements une condition explicite de votre engagement. La formulation se rédige avec votre courtier.

Ce qu'il ne faut pas faire, c'est laisser la condition expirer en supposant que le logement fermé ressemble aux autres. Dans un plex, rien ne garantit que les logements ont été rénovés au même moment ni entretenus de la même façon : celui que vous n'avez pas vu est précisément celui dont vous ne savez rien.

La séquence, de l'acceptation au rapport

Le jour de l'acceptation, réservez l'inspecteur et demandez au vendeur la liste des logements et la façon dont il joint chaque locataire. Dès que la date est fixée, il transmet l'avis à tous les locataires en même temps, en laissant plus que les 24 heures minimales pour absorber un imprévu.

La veille, faites confirmer que chaque avis est bien parvenu. Le jour venu, les logements d'abord, les parties communes ensuite. Le soir, dressez la liste de ce qui a été vu et de ce qui ne l'a pas été. Si un logement manque, la clause prévue pour ce cas joue avant l'échéance, pas après.