Prêt hypothécaire privé de 12 mois : le coût total, frais compris

Une banque a refusé votre dossier, et un prêteur privé vous propose un prêt de 12 mois à un taux qui semble supportable. Ce taux ne dit qu'une partie de l'histoire. Autour de l'intérêt s'ajoutent des frais de prêteur, des frais de courtier, des frais juridiques, une évaluation et, si la sortie tarde, des frais de prolongation. Cet article décompose ces postes et les additionne sur un exemple hypothétique. Le fonctionnement général du prêt privé, ses risques et ses solutions de rechange sont présentés dans notre article sur le prêt hypothécaire privé au Québec.

Le taux affiché n'est qu'une ligne de la facture

Un prêt hypothécaire traditionnel s'étale sur des années. Ses frais de mise en place, quand il y en a, se diluent sur une longue période. Un prêt privé de 12 mois est différent : les frais sont payés une fois, mais ne servent qu'un an. Leur poids relatif est donc beaucoup plus lourd.

La bonne question n'est pas « quel est le taux », mais « combien de dollars vais-je payer, au total, pour emprunter cette somme pendant cette durée ». Et, ensuite, « que se passe-t-il si je ne rembourse pas à l'échéance prévue ».

Les postes de coût à demander par écrit

Avant de signer, demandez une ventilation écrite de chaque poste. Les noms varient d'un prêteur à l'autre, mais on retrouve généralement :

• L'intérêt. Plusieurs prêts privés à court terme prévoient des paiements d'intérêts seulement : le capital n'est pas remboursé pendant le terme et reste dû en entier à l'échéance.
• Les frais de prêteur (frais de dossier ou de mise en place), souvent exprimés en pourcentage du prêt et parfois retenus directement sur le montant versé.
• Les frais de courtier hypothécaire, lorsque le courtier est rémunéré par l'emprunteur plutôt que par le prêteur.
• Les frais juridiques ou de notaire pour l'acte d'hypothèque et son inscription.
• L'évaluation de la propriété exigée par le prêteur.
• Les frais de renouvellement ou de prolongation, si le prêt n'est pas remboursé à l'échéance, et les éventuelles pénalités de remboursement anticipé.

Si des frais sont retenus sur le montant versé, vous recevez moins que la somme empruntée, mais vous payez l'intérêt sur la somme entière. C'est un point à vérifier ligne par ligne.

Un exemple hypothétique, chiffré

Les montants suivants sont hypothétiques. Ils servent seulement à montrer la mécanique du calcul et ne décrivent ni un taux ni des frais du marché. Supposons un prêt de 300 000 $ sur 12 mois, à 9 % d'intérêt annuel, avec paiements d'intérêts seulement :

• Intérêt : 300 000 $ × 9 % = 27 000 $ sur l'année, soit 2 250 $ par mois.
• Frais de prêteur hypothétiques de 2 % : 6 000 $.
• Frais de courtier hypothétiques de 1 % : 3 000 $.
• Frais juridiques hypothétiques : 1 500 $.
• Évaluation hypothétique : 500 $.

Les frais totalisent 11 000 $. Le coût total du prêt sur 12 mois atteint donc 38 000 $, soit 12,7 % du montant emprunté sur un an, alors que le taux affiché est de 9 %. À l'échéance, les 300 000 $ de capital restent à rembourser en entier.

Ce 12,7 % est un rapport simple entre le coût total et le montant emprunté. Ce n'est pas le calcul actuariel utilisé pour un taux annuel en pourcentage, qui tient compte du moment de chaque paiement et du montant réellement versé.

La durée réelle change le taux annualisé

Les frais fixes ne diminuent pas quand le prêt dure moins longtemps. Dans le même exemple hypothétique, si la propriété est vendue et le prêt remboursé après 6 mois, l'intérêt payé est de 13 500 $. Avec les 11 000 $ de frais, le coût atteint 24 500 $ en six mois, soit environ 16,3 % une fois ramené sur un an.

À l'inverse, si la sortie tarde, le coût en dollars grimpe. Supposons une prolongation de 3 mois avec des frais hypothétiques de 1 % (3 000 $) et 6 750 $ d'intérêt supplémentaire : le coût total passe à 47 750 $ sur 15 mois. Le taux annualisé reste proche de 12,7 %, mais la facture a augmenté de 9 750 $.

La stratégie de sortie fait partie du coût

Un prêt privé de 12 mois se termine de deux façons : un refinancement auprès d'un prêteur traditionnel, ou la vente de la propriété. Chacune a son propre coût, qu'il faut ajouter au calcul :

• Le refinancement entraîne de nouveaux frais juridiques, parfois une nouvelle évaluation, et suppose que le dossier sera admissible dans 12 mois. Ce qui a causé le refus initial doit avoir été corrigé d'ici là.
• La vente entraîne la commission de courtage, les frais de quittance de l'hypothèque, et un prix qui dépend du marché au moment de vendre.

Une sortie qui n'est pas prête à l'échéance mène à une prolongation, au prix fixé par le prêteur. Avant de signer, il est utile d'écrire noir sur blanc comment et quand le prêt sera remboursé, et ce que coûterait un retard de trois ou six mois.

Le plafond du Code criminel : ce qu'il couvre

Depuis le 1er janvier 2025, l'article 347 du Code criminel définit le taux criminel comme un taux annuel en pourcentage, calculé selon les pratiques et principes actuariels généralement reconnus, qui dépasse 35 % sur le capital prêté. Auparavant, le seuil était fixé en taux annuel effectif.

Pour ce calcul, la loi ne retient pas seulement l'intérêt au sens courant. Elle vise l'ensemble des frais et dépenses payés ou payables pour l'obtention du crédit, qu'ils prennent la forme de frais, d'amendes, de pénalités ou de commissions. Elle exclut notamment le remboursement du capital, les frais d'assurance, les droits officiels et, dans le cas d'une hypothèque, les sommes versées pour les taxes foncières.

Ce plafond fixe une limite pénale. Il ne dit pas qu'un prêt qui reste en dessous est raisonnable pour votre situation. Le calcul du coût total en dollars reste l'outil de décision.