Vingt, quatorze, treize : ce que l'ordre des trois taux dit et ce qu'il ne dit pas

Trois segments, trois taux de croissance de l'inventaire, publiés le même jour pour la même région. La tentation est de les commenter un par un. Il y a plus à tirer de leur ordre, à condition de savoir exactement ce qu'un ordre contient et ce qu'il perd en route. Pour la répartition géographique de l'offre en copropriété, voyez notre article sur les copropriétés par secteur dans la RMR.

Les trois taux, et rien d'autre

Le communiqué de l'APCIQ du 6 août 2026 donne, pour la région métropolitaine de Montréal en juillet 2026, trois variations d'inventaire sur un an : 20 % pour la copropriété, 14 % pour le plex, 13 % pour l'unifamiliale. La région compte au total 19 790 inscriptions en vigueur, en hausse de 17 %, soit 9 % au-dessus de la moyenne historique d'un mois de juillet.

Cet article ne traite que de ces trois nombres et de leur mise en ordre. Il laisse volontairement de côté ce que chaque segment fait par ailleurs, parce que mélanger un classement avec d'autres indicateurs est précisément la manière la plus rapide de lui faire dire n'importe quoi.

Ce que compte une inscription en vigueur

Le nombre d'inscriptions en vigueur est un état, relevé à une date : l'ensemble des propriétés offertes à ce moment précis. Ce n'est pas un cumul sur la période, ni un compte d'entrées ou de sorties. Comparer juillet 2026 à juillet 2025 revient donc à comparer deux photographies, prises à un an d'intervalle.

Ce que la variation mesure est par conséquent de combien la file des vendeurs présents en même temps s'est allongée dans ce segment. C'est une grandeur simple et bien définie, à condition de ne pas lui en faire dire davantage : elle ne renseigne ni sur qui est entré dans la file, ni sur qui en est sorti, ni à quel rythme.

Pourquoi l'ordre est plus solide que les valeurs

Une valeur isolée est vulnérable à tout ce qui affecte sa mesure. Un changement de périmètre de comptage, un effet de calendrier, une base de comparaison inhabituelle l'an dernier : chacun de ces phénomènes déplace le taux publié sans que le marché ait bougé d'autant.

Or ces perturbations frappent le plus souvent les trois segments ensemble, puisqu'ils sont comptés par le même organisme, selon la même méthode, sur le même territoire et à la même date. Un biais commun décale les trois valeurs dans le même sens et laisse leur ordre inchangé. C'est la propriété qui rend un classement plus robuste que ses composantes : il survit à ce qui rend les valeurs discutables.

Premier angle mort : un ordre écrase les distances

Voici la limite la plus coûteuse, et elle est visible à l'oeil. Entre 20 % et 14 %, il y a six points. Entre 14 % et 13 %, il y en a un seul. Un classement en trois rangs présente ces segments comme trois positions distinctes et régulièrement espacées, ce qu'ils ne sont pas.

La structure réelle des données est différente : un segment nettement détaché, et deux autres pratiquement à égalité. Un écart d'un point entre le plex et l'unifamiliale n'autorise à affirmer aucune différence de comportement entre eux ; il est du même ordre de grandeur que le bruit de mesure. La formulation juste n'est pas « la copropriété première, le plex deuxième, l'unifamiliale troisième », mais « la copropriété d'un côté, les deux autres ensemble de l'autre ».

Deuxième angle mort : croissance et niveau sont deux classements différents

Un taux de croissance rapporte un mouvement à un point de départ propre à chaque segment. Le segment dont l'inventaire s'allonge le plus vite n'est donc pas nécessairement celui qui compte le plus d'inscriptions, ni celui dont l'offre est la plus abondante rapportée à sa demande.

Ces deux classements, celui des variations et celui des niveaux, sont logiquement indépendants : n'importe quelle combinaison des deux est possible. Les confondre conduit à des affirmations fausses sur l'abondance relative de l'offre, formulées avec l'assurance que donne un chiffre publié. Quand un classement de croissances circule, la question à poser est simplement : et le classement des niveaux, il donne quoi ?

Troisième angle mort, et l'usage qui reste

Un ordre relevé à une date ne dit rien de sa durée. Il peut tenir depuis douze mois ou s'être formé le mois dernier, et rien dans les trois nombres publiés ne permet de trancher. Un classement stable sur plusieurs relevés successifs et un classement neuf appellent des lectures très différentes, alors qu'ils se présentent exactement de la même façon.

Une fois ces trois réserves posées, il reste un usage honnête et utile : savoir dans quelle file on se place. Un vendeur de copropriété se trouve dans le segment dont la file s'est le plus allongée, et il a intérêt à le savoir avant de préparer sa mise en marché. Ce classement ne fixe aucun prix, ne décrit aucun secteur et ne remplace aucun comparable. Il oriente les questions à poser, ce qui est déjà davantage que ce qu'on tire d'un taux commenté seul.