Inspection préachat en automne ou en hiver : ce que l'inspecteur ne peut pas voir

Votre promesse d'achat est acceptée en novembre, l'inspection a lieu dans quelques jours, et la météo annonce de la neige. L'inspecteur fera son travail, mais une partie de la maison sera cachée sous la neige, gelée ou mise en hivernage. Ces angles morts ne disparaîtront pas au printemps : une fois l'acte signé, il sera trop tard pour en discuter avec le vendeur. Cet article explique ce qu'une inspection de fin d'automne ou d'hiver ne peut pas vérifier, ce qu'elle montre mieux qu'en été, et comment compenser avant de lever la condition d'inspection.

Une inspection visuelle, limitée par ce qui est accessible

L'inspection préachat est un examen visuel. L'inspecteur n'enlève pas la neige d'un toit, ne creuse pas le terrain gelé et ne remet pas en marche un équipement fermé pour l'hiver. Ce qu'il ne peut pas voir ou faire fonctionner, il le note comme une limitation.

Au Québec, ce travail est maintenant encadré. Le Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation pour les inspections en vue d'une transaction immobilière s'applique depuis le 1er octobre 2024. Les inspecteurs doivent respecter la norme BNQ 3009-500, Bâtiment d'habitation : Pratiques pour l'inspection en vue d'une transaction immobilière, qui encadre notamment la forme et le contenu obligatoire du rapport. À compter du 1er octobre 2027, ils devront détenir un certificat de la Régie du bâtiment du Québec.

Les angles morts d'une inspection d'hiver

Selon la date et la météo, plusieurs éléments peuvent échapper en tout ou en partie à l'inspection :

• La toiture : sous la neige, les bardeaux, les solins et les évents ne sont pas visibles. L'inspecteur peut décrire la structure du toit depuis l'entretoit, pas l'état du revêtement.
• Le terrain et le drainage : la pente du sol vers la maison, les flaques au printemps et la sortie des descentes pluviales ne se lisent pas sur un sol gelé et enneigé.
• La fondation extérieure : la neige accumulée le long des murs cache les fissures et les traces d'infiltration côté extérieur.
• Les gouttières : glacées ou remplies de neige, elles ne montrent ni leur pente ni leur écoulement.
• La piscine et le spa : fermés pour l'hiver, leurs équipements ne peuvent pas être mis en marche.
• La climatisation et la thermopompe en mode refroidissement : par grand froid, l'inspecteur ne fait généralement pas fonctionner un appareil en mode climatisation, pour ne pas risquer de l'endommager.

Ce que l'hiver montre mieux que l'été

L'hiver n'a pas que des inconvénients. Certains problèmes se voient davantage quand il fait froid dehors et chaud dedans :

• La condensation sur les fenêtres et dans les coins de murs, signe possible de ventilation insuffisante ou de fenêtres fatiguées ;
• Les infiltrations d'air autour des portes, des fenêtres et des prises sur les murs extérieurs ;
• Les glaçons et les digues de glace en bordure du toit, souvent liés à une perte de chaleur vers l'entretoit ;
• Le chauffage, qui fonctionne en conditions réelles : on voit si toutes les pièces chauffent et si l'appareil suffit à la demande.

Une inspection d'hiver n'est donc pas une inspection ratée. Elle est différente, et ses limites doivent être connues avant de décider.

Lire la section des limitations du rapport

La partie du rapport qui énumère ce qui n'a pas été inspecté est souvent lue en dernier, alors qu'elle devrait l'être en premier. Chaque élément qui y figure est une question restée ouverte. La lecture générale d'un rapport est expliquée dans notre article sur le rapport d'inspection préachat.

Pour chaque limitation, posez la même question : si cet élément est en mauvais état, combien cela coûterait-il, et qui le paierait ? Un toit qu'on n'a pas vu sur une maison dont le revêtement a déjà un certain âge n'a pas le même poids qu'une piscine hors terre fermée.

Une seconde visite au printemps ? Pas après l'acte

L'idée de revenir au printemps pour voir le toit est naturelle, mais elle ne règle rien si l'acte de vente est déjà signé. À ce moment, vous êtes propriétaire, et un défaut découvert ne se négocie plus : il se répare, ou se règle par un recours plus long et plus incertain.

La seule période où une limitation peut encore être compensée est celle qui précède la levée de la condition d'inspection. C'est là qu'il faut agir.

Compenser les angles morts avant de lever la condition

Plusieurs moyens permettent de réduire l'incertitude laissée par la saison :

• Relire la déclaration du vendeur pour les éléments non inspectés : âge du toit, infiltrations passées, entretien de la thermopompe.
• Demander des photos du toit, du terrain et de la fondation prises en saison sans neige, si le vendeur en a.
• Demander les factures de remplacement de toiture, d'entretien de la climatisation ou de travaux de drainage.
• Faire inspecter un élément par un spécialiste quand c'est possible malgré la saison, par exemple un couvreur pour une partie accessible du toit.
• Négocier une retenue chez le notaire, liée à la vérification d'un élément précis au printemps, si le vendeur l'accepte.

Les formes que peut prendre cette négociation, et ce qu'elles engagent, sont détaillées dans notre article sur la négociation après l'inspection. Ce qui compte ici, c'est l'ordre : documenter chaque angle mort, puis décider, avant que le délai de la condition expire.