Posséder un duplex ou un triplex au Québec offre des revenus locatifs intéressants, mais aussi une fiscalité spécifique qu’il faut maîtriser. Voici le calcul complet en 2026 : taux d’impôt, dépenses déductibles, amortissement (DPA) et exemption de la résidence principale.
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1. Taux d’impôt combiné fédéral + Québec en 2026
Les revenus locatifs nets s’ajoutent à votre revenu personnel et sont imposés au taux marginal combiné. Voici les paliers 2026 :
- Jusqu’à 53 359 $ : ~27,5 %
- 53 359 à 106 717 $ : ~37,1 %
- 106 717 à 165 430 $ : ~47,5 %
- 165 430 à 246 752 $ : ~50,0 %
- Au-delà de 246 752 $ : ~53,3 %
Sur 18 000 $ de revenus locatifs nets, l’impôt typique est de 5 000 à 8 500 $pour un propriétaire avec un revenu salarial moyen de 75 000 $.
2. Dépenses déductibles au complet
- Intérêts hypothécaires — portion intérêts seulement, pas le capital.
- Taxes municipales et scolaires — au prorata si occupation partielle.
- Assurances habitation et responsabilité civile.
- Services publics payés par le propriétaire (électricité communs, gaz, eau).
- Entretien et petites réparations — peinture, plomberie d’urgence, déneigement.
- Frais de gestion locative et de comptabilité.
- Publicité pour relouer.
- Déplacements liés à la propriété — au km, journal de bord obligatoire.
Les améliorations majeures (toiture neuve, remplacement de fenêtres, refaire la cuisine) ne sont pas déductibles l’année du paiement : elles sont ajoutées au coût en capitalet amorties via la DPA, ou récupérées via le gain en capital à la revente.
3. Amortissement DPA classe 1 — outil ou piège ?
Le bâtiment se classe en catégorie 1 avec un taux d’amortissement maximum de 4 % par année (méthode dégressive). Le terrain n’est jamais amortissable.
Exemple triplex 750 000 $
- Coût bâtiment imposable : ~525 000 $ (70 % du prix, 30 % terrain)
- DPA année 1 : 4 % × 525 000 $ × 50 % (règle de la 1re année) = 10 500 $
- DPA année 2 et suivantes : 4 % × solde résiduel
Attention : la DPA est un report d’impôt, pas une exonération. À la revente, la récupération d’amortissement est imposée à 100 % comme revenu ordinaire, avant le gain en capital. Stratégie courante : prendre la DPA seulement quand vous avez un revenu locatif net positif à neutraliser.
4. Si vous habitez une portion (duplex 50/50, triplex 33/33/33)
Vous déclarez seulement les revenus des portions louées et déduisez la portion correspondante des dépenses communes. Exemple duplex 50/50 :
- Loyer locataire : 24 000 $/an — 100 % déclaré
- Taxes municipales totales 6 000 $ — 50 % (3 000 $) déductibles
- Intérêts hypothécaires totaux 12 000 $ — 50 % (6 000 $) déductibles
- Assurance, entretien : même règle 50 %
La portion résidence principale ne génère pas de revenu imposable et reste exonérée du gain en capital à la revente. C’est l’avantage fiscal majeur de vivre dans son propre plex.
5. Optimisation — 4 leviers à activer
- Maintenir un journal détaillé de chaque dépense, kilométrage et reçus.
- Utiliser la DPA stratégiquement — seulement si revenu positif après autres déductions.
- Capitaliser les améliorations majeures pour augmenter le coût ajusté de revient à la revente.
- Combiner avec REER/CELI — verser les revenus locatifs dans un REER réduit l’impôt courant.
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