Hypothèque légale de la construction : des travaux impayés peuvent grever la propriété que vous achetez

C'est le risque de titre le moins connu d'un achat, et il ne vient ni du vendeur ni de vous : il vient d'un tiers que vous n'avez jamais rencontré. Cet article porte le mécanisme et les vérifications concrètes ; il ne donne aucun délai ni montant, pour le motif exposé en fin de texte. Sur le formulaire où le signal apparaît, voyez notre guide de la déclaration du vendeur OACIQ.

Une créance qui suit l'immeuble, pas la personne

La loi accorde une garantie à ceux qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble et n'ont pas été payés : architecte, ingénieur, entrepreneur, sous-traitant, ouvrier, fournisseur de matériaux.

Cette garantie ne résulte d'aucun contrat avec le propriétaire actuel et ne dépend pas de son consentement. Elle s'inscrit au registre foncier contre l'immeuble, à concurrence de la plus-value que les travaux lui ont apportée. C'est là toute la différence avec une dette ordinaire : ce n'est pas la personne qui doit, c'est le bien qui répond.

Une conséquence logique en découle, et elle surprend systématiquement : la créance survit au changement de propriétaire. Elle ne s'éteint pas parce que l'immeuble est vendu, ni parce que le nouveau propriétaire ignorait son existence.

Pourquoi elle atteint un acheteur qui n'a rien commandé

Le scénario typique n'a rien d'exotique. Un vendeur fait rénover sa cuisine l'année précédant la vente. Il paie son entrepreneur général, intégralement, et il a la facture acquittée pour le prouver. Puis il vend.

Sauf que l'entrepreneur général, lui, n'a pas payé son plombier, ou son fournisseur d'armoires. Ce sous-traitant impayé n'a aucun lien contractuel avec le vendeur, et encore moins avec l'acheteur. Il a néanmoins une créance sur l'immeuble qu'il a amélioré.

L'acheteur découvre donc une inscription née d'une facture qu'il n'a pas contractée, entre deux parties qu'il n'a jamais rencontrées. Et le vendeur, de son côté, est de bonne foi : il a payé ce qu'il devait, à qui il le devait.

C'est ce qui rend le sujet actionnable plutôt que théorique. Personne n'a mal agi, et le risque existe quand même. Il ne se règle pas par la confiance entre les parties : il se règle par une vérification et par une pièce.

Ce qui se lit à l'index des immeubles, et son angle mort

L'index des immeubles du registre foncier du Québec liste les inscriptions publiées contre un lot : hypothèques, servitudes, avis, préavis. Une hypothèque légale déjà inscrite y figure, avec sa date et son créancier.

Point de méthode important : la recherche se fait sur le lot, pas sur le nom du vendeur. Une charge suit l'immeuble, donc c'est l'immeuble qu'on interroge. C'est aussi le travail que votre notaire fait pour votre transaction, mais rien n'empêche de consulter l'index en amont, dès que le numéro de lot est connu.

Et voici l'angle mort, qu'il faut nommer plutôt que laisser croire à une garantie : une créance qui existe mais n'a pas encore été inscrite ne s'y voit pas. Un registre propre à la date de consultation n'est donc pas la preuve qu'aucune créance ne dort quelque part. Il prouve qu'aucune n'est publiée à cette date, ce qui n'est pas la même chose.

La lecture du registre se complète donc obligatoirement par la déclaration du vendeur, qui est le seul endroit où l'existence de travaux récents apparaît avant qu'une inscription ne soit publiée.

Les deux cases de la déclaration du vendeur, à lire ensemble

La première est la section qui porte les hypothèques et les charges affectant l'immeuble, D2.8 du formulaire. Une inscription connue du vendeur doit y être déclarée. C'est la case évidente, et elle ne suffit pas : un vendeur qui ignore de bonne foi qu'un sous-traitant est impayé n'a rien à y inscrire.

La seconde est la section qui porte les travaux importants réalisés, D14.4. Elle se remplit même lorsqu'aucune inscription n'existe, puisqu'elle décrit des rénovations et non des charges.

Le vrai signal est dans la combinaison, et c'est la seule chose à retenir de cette section : des travaux importants récents déclarés à D14.4, sans quittance au dossier, justifient une vérification — quoi que dise D2.8. Un D2.8 vide ne dit pas qu'il n'y a pas de risque, il dit que le vendeur n'a connaissance d'aucune inscription.

La numérotation des sections peut varier selon la version du formulaire employée. Repérez-les par leur contenu autant que par leur numéro : celle des hypothèques et charges, et celle des travaux importants.

Les trois choses qu'un acheteur peut exiger avant de signer

La première, et c'est la plus mal formulée en pratique : les quittances des intervenants, et non la facture acquittée de l'entrepreneur général. La distinction est exactement celle du scénario ci-dessus. Une facture acquittée prouve que le vendeur a payé son entrepreneur ; elle ne prouve rien sur les sous-traitants, qui sont précisément ceux qui inscrivent.

La deuxième : la liste des intervenants ayant participé aux travaux. Sans elle, on ne sait pas à qui les quittances devraient correspondre, et l'on ne peut donc pas savoir laquelle manque.

La troisième, quand le dossier reste incomplet : une retenue de fonds chez le notaire jusqu'à l'extinction du risque. C'est une solution conventionnelle, qui se négocie et s'écrit, et qui permet de conclure sans porter le risque seul.

Ces trois demandes se formulent dans la promesse d'achat, comme conditions, et non de bonne foi après l'acceptation. Elles sont usuelles et elles ne sont pas une marque de méfiance envers le vendeur : elles protègent l'acheteur d'un tiers, pas du vendeur.

Pourquoi cet article ne donne aucun délai ni montant

Aucun délai d'inscription, aucun délai de conservation, aucun montant, aucun seuil de plus-value. Ce n'est pas une omission, c'est la même décision que dans nos autres articles de procédure.

Ces valeurs relèvent du Code civil et de la procédure, et nous n'avons pas de source primaire citable à publier ici pour elles. Sur ce sujet précis, un délai inexact ne produit pas une imprécision : il fait perdre un recours, ou il rassure à tort un acheteur qui se croyait hors fenêtre.

Ils se confirment auprès de votre notaire, qui vérifie le registre pour votre transaction et connaît les formalités applicables, ou d'un avocat si une inscription existe déjà. Ce que cet article vous donne est ce qui ne change pas : la nature de la créance, les deux endroits où le signal apparaît avant la signature, et les trois pièces à exiger.

Les vérifications, dans l'ordre

D'abord la déclaration du vendeur, section des travaux importants. C'est elle qui vous dit s'il y a matière à chercher, et elle est disponible avant toute dépense.

Ensuite l'index des immeubles, sur le lot. S'il porte déjà une inscription, la conversation change de nature et un conseil juridique devient nécessaire avant d'aller plus loin.

Enfin, si des travaux récents sont déclarés et que le registre est muet, les quittances et la liste des intervenants, demandées par la promesse. C'est l'ordre qui compte : commencer par le registre seul donne une fausse assurance, et commencer par exiger des quittances sans savoir si des travaux ont eu lieu fait perdre du temps aux deux parties.