Hypothèque inversée : ce que coûte un emprunt qu'on ne rembourse jamais

L'argument de vente d'une hypothèque inversée tient en une phrase : vous recevez de l'argent et vous ne remboursez rien de votre vivant, tant que vous habitez la propriété. C'est exact, et c'est précisément d'où vient tout le coût du produit. Cet article n'explique qu'une chose, l'arithmétique de cette accumulation. Pour le cadre général du financement résidentiel, voyez notre guide du financement hypothécaire au Québec.

Ce que le produit est, selon ses propres sources

Il s'agit d'un prêt garanti par la valeur nette de votre résidence. La capsule de Retraite Québec précise qu'aucun remboursement n'est exigé jusqu'au décès ou au déménagement, et que le remboursement intégral est dû à la vente de la propriété. Le montant accessible se situe, selon la même source, entre 10 % et 40 % de la valeur estimée, selon l'âge et le dossier. La Banque Équitable annonce pour sa part, sur sa page produit, jusqu'à 55 % de la valeur de la propriété.

Les deux sources divergent aussi sur l'âge d'admissibilité : Retraite Québec écrit 62 ans, la Banque Équitable écrit 55 ans minimum. Ce n'est pas une contradiction à trancher ici, c'est une information à retenir telle quelle : le seuil dépend du prêteur. Vérifiez la condition auprès de l'établissement précis que vous envisagez, plutôt que de retenir un âge universel qui n'existe pas.

Pourquoi un solde non remboursé ne grossit pas en ligne droite

Sur un prêt ordinaire, la mensualité paie d'abord les intérêts courus de la période, puis entame le capital. Deux choses en découlent : les intérêts ne s'accumulent jamais, et le capital diminue, ce qui fait baisser les intérêts de la période suivante. Le coût total est donc borné et connu d'avance.

Retirez la mensualité et les deux mécanismes s'inversent. Les intérêts de la période ne sont pas payés, donc ils s'ajoutent au capital. La période suivante calcule ses intérêts sur ce nouveau total, plus élevé. Puis la suivante sur un total encore plus élevé. Le solde ne croît plus par additions égales mais par multiplications successives. C'est la différence entre une progression linéaire et une progression géométrique, et sur un horizon long elle est considérable.

Chiffrer l'accumulation, en exercice

Un raccourci de calcul permet de s'en faire une idée sans tableur : la règle de 72. On divise 72 par le taux annuel exprimé en pourcentage, et on obtient le nombre d'années au bout duquel un solde double. À 7 %, un solde double en environ 10 ans ; à 9 %, en 8 ans. Poussé plus loin, le même exercice donne, sur vingt ans, un solde multiplié par près de quatre à 7 %, et par plus de cinq à 9 %.

Deux avertissements accompagnent ces nombres, et ils comptent autant qu'eux. Premièrement, ce sont des exercices de calcul et non des taux annoncés par un prêteur : aucun taux d'hypothèque inversée n'est cité dans cet article, parce qu'aucun n'a pu être vérifié à sa source. Deuxièmement, la règle de 72 est une propriété de l'arithmétique de la composition, vraie quel que soit le produit. Elle vous dit comment lire le taux qu'on vous communiquera, elle ne prétend pas le prédire.

Ce qui est en revanche documenté, c'est le niveau relatif. Retraite Québec indique que ces produits comportent une prime sur le taux hypothécaire régulier, et qualifie leurs taux de très élevés par rapport à une marge de crédit hypothécaire ou à une hypothèque régulière. Autrement dit, le taux applicable se situe au-dessus de celui d'un prêt classique, ce qui raccourcit d'autant le délai de doublement.

Les frais, et la course entre deux courbes

Retraite Québec énumère les frais à prévoir : évaluation, recherche de titres, frais juridiques, certificat de localisation, frais de gestion. Ils s'ajoutent au coût du crédit et doivent être demandés chiffrés, poste par poste, avant toute signature.

La question qui décide de tout se formule ensuite simplement : entre la croissance du solde et celle de la valeur de la propriété, laquelle va le plus vite ? Si la valeur progresse plus vite que le solde, la valeur nette résiduelle se maintient. Si c'est l'inverse, elle s'érode, d'autant plus vite que l'écart est large. Personne ne connaît la seconde courbe à l'avance ; on connaît en revanche la première, puisqu'elle est mécanique. C'est une raison suffisante pour la calculer.

À qui cela convient, à qui cela ne convient pas

Le produit se défend dans une configuration précise : une personne âgée, très attachée à rester chez elle, dont l'horizon de détention est court, sans autre actif liquide mobilisable, et pour qui la transmission d'un patrimoine n'est pas un objectif. Sur un horizon court, l'accumulation a peu de temps pour agir, et la souplesse offerte a une valeur réelle.

Il convient mal dans les cas inverses, et il faut être direct là-dessus. Un horizon long laisse l'accumulation travailler pleinement. Un projet de transmission entre en conflit frontal avec l'érosion de la valeur nette. Et un déménagement envisagé à moyen terme déclenche le remboursement intégral avant que la souplesse ait servi. Enfin, un besoin ponctuel et bien identifié se compare d'abord à une marge de crédit hypothécaire ou à une vente suivie d'une location, options que Retraite Québec place explicitement en regard.

Les trois questions à poser avant de signer

La première : quel est le taux annuel exact, et quel solde cela donne-t-il dans cinq, dix et vingt ans, sur papier ? Exigez le tableau, pas une explication orale. Un prêteur qui ne le fournit pas fournit une raison de ne pas signer.

La deuxième : puis-je payer les intérêts au fur et à mesure ? La Banque Équitable indique sur sa page produit cette possibilité, mensuellement et sans pénalité. Elle change entièrement le profil du produit, puisqu'elle empêche les intérêts de rejoindre le capital et ramène la croissance du solde de géométrique à nulle. La troisième : quels sont tous les frais, chiffrés poste par poste, et dans quels cas exactement le remboursement intégral devient-il exigible ? Ces trois réponses, obtenues par écrit, valent mieux que n'importe quelle opinion sur le produit, y compris celle-ci.