Double représentation interdite depuis 2022 : ce qui arrive à votre contrat de courtage achat

Vous avez signé un contrat de courtage achat avec un courtier, et la propriété qui vous plaît est justement inscrite par lui. Avant 2022, il aurait pu, sous conditions, vous représenter tout en représentant le vendeur. Ce n'est plus le cas : en courtage résidentiel, la double représentation est interdite depuis le 10 juin 2022. Cet article explique ce qui arrive alors à votre contrat, ce que le courtier vous doit encore, et les deux seules exceptions. Pour les différents types de contrats de courtage, voyez notre article sur le contrat de courtage exclusif ou non exclusif.

Depuis le 10 juin 2022, un courtier ne représente plus les deux parties

L'article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier interdit à un courtier d'être lié, dans la même transaction résidentielle, par un contrat de courtage avec le vendeur et par un contrat de courtage avec l'acheteur. La raison est simple : le vendeur veut le prix le plus élevé et l'acheteur le plus bas. Un même courtier ne peut pas protéger et promouvoir à la fois deux intérêts qui s'opposent.

L'interdiction ne vise pas un courtier qui fait visiter une propriété à un acheteur non représenté. Elle vise la situation où un même courtier serait lié par contrat aux deux parties. C'est cette situation, et elle seule, que la loi fait cesser.

Sans contrat écrit, personne n'est représenté

La même réforme a supprimé le contrat de courtage verbal en résidentiel. Depuis le 10 juin 2022, un contrat de courtage verbal est nul. Pour représenter un vendeur ou un acheteur, c'est-à-dire pour être tenu de protéger et de promouvoir ses intérêts, un courtier doit avoir conclu avec lui un contrat de courtage écrit.

La conséquence est concrète pour l'acheteur. S'il « travaille avec » un courtier sans avoir signé de contrat de courtage achat, il n'est pas représenté, même si le courtier est aimable et disponible. La question de la double représentation ne se pose donc que pour l'acheteur qui a signé un contrat écrit, et c'est ce contrat qui est en jeu dans la suite.

Quand la situation se présente, le contrat achat prend fin de plein droit

Dès que le courtier apprend que son client acheteur veut faire une offre sur une propriété qu'il a lui-même inscrite, il doit résilier le contrat de courtage achat. La loi prévoit que cette résiliation se produit de plein droit à l'envoi d'un avis écrit et motivé, qui indique notamment l'immeuble concerné. Le courtier continue alors de représenter le vendeur, et le vendeur seulement.

Deux précisions comptent pour l'acheteur. Le courtier ne peut réclamer aucune rétribution à la suite de cette résiliation. Et la résiliation ne devrait pas le surprendre : au moment de signer le contrat de courtage achat, le courtier doit l'avertir par écrit qu'il pourrait devoir y mettre fin dans cette situation précise.

Ce que le courtier doit vous recommander : un autre courtier

En résiliant le contrat, le courtier doit recommander à l'acheteur de conclure un nouveau contrat de courtage achat avec un autre courtier, pour que ses intérêts soient défendus dans la transaction. Il peut lui proposer des noms, mais il ne peut pas limiter sa référence à un seul courtier, et il ne peut recevoir aucune rémunération pour cette référence : il reste le courtier du vendeur, et un intérêt dans le choix du courtier de l'acheteur serait un conflit d'intérêts.

L'acheteur n'est pas obligé de suivre cette recommandation. Il peut poursuivre la transaction sans être représenté. Mais il doit alors savoir exactement ce que cela signifie, et c'est l'objet de la section suivante.

Si vous restez sans courtier : un traitement équitable, pas une défense

Si l'acheteur choisit de ne pas prendre d'autre courtier, le courtier du vendeur doit lui dire clairement qu'il ne le représente pas, qu'il ne peut ni protéger ni défendre ses intérêts, et que son rôle est désormais de protéger et de promouvoir ceux du vendeur uniquement. Il lui doit en revanche un traitement équitable.

Traiter une partie équitablement, c'est lui fournir une information objective sur tous les faits pertinents à la transaction et sur les droits et obligations de chacun, sans divulguer l'information confidentielle ou stratégique du vendeur. En pratique, le courtier peut faire visiter la propriété, aider l'acheteur à remplir la promesse d'achat et ses annexes, et lui conseiller d'y prévoir les conditions usuelles de financement et d'inspection. Il ne négociera pas pour lui : il négocie pour le vendeur.

Les deux exceptions, et le seul cas où un consentement écrit intervient

La réglementation prévoit deux exceptions, et deux seulement. La première vise les régions mal desservies : un courtier peut se trouver en situation de double représentation lorsqu'aucun autre titulaire de permis pouvant représenter l'acheteur n'a son établissement dans un rayon de 50 kilomètres de l'immeuble visé. C'est au courtier qui s'en prévaut de vérifier que ces conditions sont remplies.

La seconde vise l'agence : deux courtiers différents d'une même agence peuvent représenter chacun leur client, l'un le vendeur, l'autre l'acheteur, dans la même transaction. L'agence doit alors mettre en place des mesures solides pour protéger l'information confidentielle et stratégique de chacun des clients.

C'est seulement dans ces cas d'exception qu'un consentement intervient : le courtier doit aviser l'acheteur par écrit et obtenir son consentement écrit pour continuer à le représenter, avant la rédaction de la promesse d'achat. En dehors de ces exceptions, aucun consentement ne permet de maintenir la double représentation. Si vous refusez de consentir, le contrat de courtage achat prend fin de la même façon que dans le cas général.