Cotisation spéciale votée entre l'acceptation et l'acte : qui la paie ?

L'acheteur d'un condo a tout vérifié avant de faire son offre. La promesse est acceptée, la date chez le notaire est fixée. Puis, quelques semaines avant l'acte, le syndicat convoque une assemblée et vote une cotisation spéciale. Qui la paie ? Cet article porte uniquement sur ce cas : une cotisation votée pendant la transaction. Ce qu'est une cotisation spéciale et comment la repérer avant l'offre sont traités dans notre article sur les cotisations spéciales en copropriété.

Le vote qui tombe au mauvais moment

Entre l'acceptation de la promesse et la signature de l'acte, la copropriété continue de fonctionner. Le syndicat gère l'immeuble, reçoit des soumissions de travaux, convoque des assemblées. Rien ne suspend la vie de l'immeuble parce qu'une unité est en cours de vente.

Une cotisation votée pendant cet intervalle place les deux parties dans une situation que ni l'une ni l'autre n'avait prévue. Le vendeur pensait vendre une unité aux charges connues. L'acheteur pensait acheter une unité aux charges connues. Aucune des deux lectures n'était fausse au moment de l'acceptation, et c'est ce qui rend la question délicate.

Voté, exigible, payé : trois dates qui ne coïncident pas

La première difficulté vient de ce qu'une cotisation spéciale n'a pas une date, mais plusieurs. Elle est votée en assemblée à une date donnée. Elle devient exigible à une ou plusieurs dates fixées par la décision. Elle se paie parfois en un versement, parfois en plusieurs, étalés sur des mois.

Une cotisation votée deux semaines avant l'acte peut donc avoir une première échéance avant la signature et d'autres après. Dire « elle a été votée avant la vente » ne tranche rien tant qu'on n'a pas précisé laquelle de ces dates compte pour répartir la charge entre vendeur et acheteur. Toute la question se joue là.

C'est d'abord la promesse qui répond

Les parties sont libres de convenir, dans la promesse d'achat, de la façon dont se répartissent les charges et les cotisations votées ou exigibles avant et après une date donnée. Lorsque la promesse le prévoit clairement, c'est cette répartition que le notaire applique au moment de l'acte, dans les ajustements entre vendeur et acheteur.

Le premier geste, quand une cotisation tombe pendant la transaction, est donc de relire la promesse et ses annexes, avec son courtier, pour voir si la question y est réglée et selon quelle date. Dans bien des cas, la réponse est écrite ; elle a seulement été lue trop vite au moment de signer.

Sans clause claire, la question devient une négociation

Si la promesse ne dit rien, ou dit quelque chose d'ambigu, la répartition n'est plus évidente. Le vendeur soutiendra qu'une dépense exigible après la vente profite à l'immeuble dont l'acheteur sera propriétaire. L'acheteur soutiendra qu'une décision prise avant la vente relève du copropriétaire de l'époque. Les deux arguments ont leur logique.

Dans cette situation, la question se règle entre les parties, avec l'aide des courtiers et du notaire, qui obtiendra du syndicat l'état des sommes dues et des échéances. Il n'existe pas de réponse automatique qu'un acheteur pourrait opposer sans discussion. C'est précisément pour éviter cette négociation de dernière minute qu'une clause écrite à l'avance vaut mieux que toutes les interprétations.

Le vendeur vote encore, l'acheteur paiera peut-être

Un aspect du problème est rarement dit. Jusqu'à la signature de l'acte, c'est le vendeur qui est copropriétaire. C'est donc lui qui reçoit la convocation, assiste à l'assemblée et vote, y compris sur une dépense que l'acheteur supportera en tout ou en partie.

Le vendeur n'a pas forcément les mêmes intérêts que l'acheteur sur ce vote. Il peut juger une dépense urgente qu'il ne paiera pas, ou ne pas s'y opposer faute d'y voir un enjeu personnel. D'où l'intérêt, pour l'acheteur, de savoir qu'une assemblée est convoquée avant l'acte, pour pouvoir au moins faire connaître sa position au vendeur avant le vote.

Ce que l'acheteur peut prévoir

Tout se prépare au moment de rédiger la promesse. Trois éléments peuvent y figurer : une répartition claire des cotisations votées ou exigibles avant et après une date fixée, l'obligation pour le vendeur d'informer l'acheteur de toute assemblée convoquée avant l'acte, et, si l'acheteur le souhaite, une condition lui permettant de réagir à une cotisation votée pendant la transaction.

Sans cette dernière, une cotisation votée après l'acceptation ne permet pas, à elle seule, de se retirer d'une promesse sans condition. Votre courtier peut vous aider à formuler ces clauses. Elles prennent quelques lignes, et elles transforment une surprise de dernière minute en question déjà réglée.