Copropriété : 62 jours et prix médian en hausse de 4 % le même mois

En août 2026, dans la région métropolitaine de Montréal, la copropriété met 62 jours à se vendre, soit 12 de plus qu'un an auparavant, et son prix médian progresse de 4 %. La première lecture est qu'un des deux chiffres doit être faux. Ils sont exacts tous les deux, et l'explication tient à ce que chacun mesure. Nous avons chiffré ailleurs ce qu'un allongement du délai coûte au vendeur en dollars par jour ; cet article ne porte pas sur le coût du temps, mais sur la population que la médiane de prix laisse hors de son champ.

Les trois chiffres du segment

Les données publiées par l'APCIQ le 4 septembre 2026 donnent, pour la copropriété de la région métropolitaine de Montréal : un délai de vente de 62 jours, en hausse de 12 jours sur un an ; une offre en progression de 19 % ; un prix médian en hausse de 4 %. Le communiqué situe par ailleurs la copropriété de l'île à la limite entre un marché équilibré et un marché d'acheteurs.

Les deux premiers chiffres vont ensemble : plus d'offre, plus de temps pour vendre. C'est le troisième qui détonne. Un segment qui met deux semaines de plus à écouler ses propriétés devrait, intuitivement, voir ses prix céder. Il faut donc regarder ce que la médiane compte réellement.

Une médiane ne mesure que ce qui s'est vendu

C'est le point central, et il est plus simple qu'il n'en a l'air. Une médiane de prix se calcule sur des transactions conclues. Elle prend les ventes du mois, les classe, et retient celle du milieu. Toutes les propriétés qui n'ont pas trouvé preneur sont, par construction, absentes du calcul.

Le délai, lui, ne décrit pas la même population. Il renseigne sur les conditions dans lesquelles l'ensemble des propriétés mises en vente se comporte, dans un marché où l'offre a progressé de 19 %. Deux indicateurs, deux populations : le prix décrit les gagnants du mois, le délai décrit le terrain de jeu.

La conséquence est nette. Si les propriétés les plus difficiles à écouler sont précisément celles qui restent en vente, la médiane des ventes conclues décrit la partie la plus favorable du marché. Elle peut monter alors même que l'ensemble se détend, non pas parce que les prix progressent, mais parce que la sélection de ce qui aboutit se déplace. Rien dans les chiffres publiés ne permet de trancher entre les deux explications, et c'est une raison de ne pas conclure trop vite dans un sens comme dans l'autre.

Prix affiché et prix conclu, deux objets distincts

La distinction se perd dans le langage courant et coûte cher au moment de fixer un prix. Un prix affiché est une demande. Il n'engage personne, il ne résulte d'aucun accord, et il peut rester affiché des mois sans jamais devenir une donnée. Un prix de vente conclu est le point où un acheteur et un vendeur se sont entendus, souvent après négociation.

La médiane publiée porte sur les seconds. Une hausse de 4 % de cette médiane ne dit donc rien de l'évolution des prix demandés par ceux qui n'ont pas encore vendu. Un vendeur qui lit cette hausse comme une autorisation à monter son prix affiché se sert d'une mesure portant sur les ventes conclues pour justifier une décision portant sur son affichage. Ce sont deux objets différents.

Ce que le centre-ville montre au même moment

Le communiqué apporte un élément qui va dans le même sens. Le centre-ville et le Sud-Ouest atteignent les niveaux d'inscriptions les plus élevés jamais enregistrés, et les prix des copropriétés y sont au surplace.

C'est une configuration qu'il vaut la peine de nommer, parce qu'elle est contre-intuitive. Deux secteurs peuvent accumuler l'offre à un niveau sans précédent sans que leurs prix reculent. L'accumulation d'inventaire et le mouvement des prix ne sont donc pas synchronisés : le premier peut atteindre des sommets pendant que le second ne bouge pas. Un prix qui ne cède pas n'est pas la preuve que le marché tient ; il peut aussi signifier que les vendeurs n'ont pas encore ajusté, et que ceux qui refusent d'ajuster ne concluent simplement pas.

Ce que cet article ne dit pas

Il ne dit pas que la hausse de 4 % est un artefact. Une médiane peut monter parce que la sélection de ce qui aboutit se déplace, et elle peut aussi monter parce que les prix montent réellement. Les deux mécanismes sont compatibles avec les chiffres publiés, et rien ici ne permet d'attribuer une part à l'un plutôt qu'à l'autre.

Il ne chiffre pas non plus ce que le temps coûte. C'est l'objet de notre article sur le coût de portage, qui convertit un allongement de délai en dollars par jour et compare une attente à une concession de prix. Les deux lectures sont complémentaires et ne se recouvrent pas : celle-là répond à la question de savoir s'il faut attendre, celle-ci répond à la question de savoir ce que la médiane décrit.

Ce qu'un vendeur de copropriété en fait

La question utile n'est pas de savoir si les prix montent. C'est de savoir si sa propriété ressemble à celles qui concluent. Dans un segment dont le délai s'est allongé de 12 jours et dont l'offre a progressé de 19 %, l'écart se creuse entre les biens qui trouvent preneur et ceux qui restent, et c'est de ce côté-là que se joue la décision.

Trois vérifications locales le disent mieux qu'une médiane régionale. Quels biens comparables se sont réellement vendus dans le secteur immédiat au cours des derniers mois. En combien de temps. Et à quel prix conclu, pas à quel prix affiché. Si les ventes récentes du secteur ressemblent à votre propriété, la médiane vous concerne. Si elles n'ont rien à voir avec elle, la hausse de 4 % décrit le marché de quelqu'un d'autre.