Convertir un duplex en maison unifamiliale à Montréal : l'arrondissement et le locataire décident avant vous

L'idée est séduisante : acheter un duplex dans un quartier central, réunir les deux logements et obtenir une grande maison pour moins cher qu'une unifamiliale du même secteur. À Montréal, ce projet dépend de deux décisions qui ne vous appartiennent pas : celle de l'arrondissement, qui autorise ou non la fusion, et celle du locataire en place, que la loi protège fortement. Voici ce qu'il faut vérifier avant de faire une offre.

Premier obstacle : la réglementation de l'arrondissement

À Montréal, l'urbanisme relève en bonne partie des arrondissements, et plusieurs ont resserré leurs règles sur la fusion de logements. La Presse rapportait en juillet 2024 que des arrondissements comme Le Plateau-Mont-Royal, Verdun, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension et Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles adoptaient ou étudiaient des règles plus strictes, différentes d'un arrondissement à l'autre :

• à Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles, un règlement interdisant la fusion et la subdivision de logements, sauf pour un retour à la typologie d'origine, comme séparer un duplex fusionné dans le passé ;
• au Plateau-Mont-Royal, un projet faisant passer toute demande de fusion devant le conseil d'arrondissement, avec des frais d'étude de 2 785 $ ;
• à Verdun, un effet de gel empêchant la délivrance de permis de fusion dès le début de l'étude du règlement.

Ces règles ont pu évoluer depuis. La seule réponse fiable est celle de l'arrondissement visé, pour l'adresse précise, avant l'offre.

Deuxième obstacle : le locataire en place

Si le second logement est loué, le fusionner suppose de récupérer ce logement. Le Tribunal administratif du logement rappelle que la loi sanctionnée le 6 juin 2024 interdit pendant trois ans les évictions visant à subdiviser un logement, à l'agrandir substantiellement ou à en changer l'affectation, sous réserve d'exceptions prévues par la loi.

Même hors moratoire, l'éviction est encadrée : avis écrit d'au moins six mois avant la fin d'un bail de plus de six mois, droit du locataire de refuser, obligation pour le propriétaire de démontrer au Tribunal une intention réelle qui n'est pas un prétexte, et indemnité d'un mois de loyer par année de bail ininterrompue, entre trois et vingt-quatre mois, plus les frais de déménagement raisonnables.

En pratique, acheter un duplex loué pour le fusionner rapidement n'est pas réaliste pendant le moratoire.

Ce que l'acheteur doit vérifier avant l'offre

• Le zonage et les règles de l'arrondissement pour l'adresse : nombre de logements exigé ou autorisé, possibilité de fusion, procédure et frais.
• L'historique du bâtiment : un duplex qui était à l'origine une maison peut relever d'une exception de retour à la typologie d'origine, là où elle existe.
• L'occupation : logement vacant, loué, ou occupé par un proche du vendeur. Les baux et leurs échéances se lisent avant l'offre.
• La faisabilité technique : escaliers, entrées, services séparés. Un entrepreneur ou un architecte chiffre la fusion.
• Le financement : le prêteur finance ce qui existe, un duplex, pas la maison projetée.

Une condition à prévoir dans la promesse

Si la fusion est la raison de l'achat, elle doit apparaître dans la promesse sous forme de condition : obtention d'une confirmation écrite de l'arrondissement, ou d'un permis, dans un délai donné. Sans elle, vous achetez un duplex, avec ses locataires et ses règles. Notre article sur le zonage des plex à Montréal détaille comment lire le zonage d'une adresse.

Garder le duplex peut être la meilleure option

Un duplex qu'on ne peut pas fusionner n'est pas une mauvaise affaire pour autant. Habiter un logement et louer l'autre aide à payer l'hypothèque, et le revenu de location compte dans l'analyse du prêteur selon ses règles. Avant d'abandonner un projet de maison, comparez le coût mensuel net de cette formule avec celui d'une unifamiliale du même quartier.