TPS et TVQ sur la commission du courtier : le montant réel que paie le vendeur

Quand un vendeur pense à la commission de son courtier, il pense à un taux ou à un montant. Il oublie souvent la ligne qui suit : les taxes. La commission rémunère un service, ce service est taxable, et la TPS comme la TVQ s'y ajoutent. Cet article porte uniquement sur ces taxes : sur quoi elles se calculent, combien elles représentent et comment lire un montant sans se tromper. Sur quoi la commission elle-même se calcule et comment elle se partage, voyez notre article sur la base de calcul et le partage de la commission.

La commission paie un service, et ce service est taxable

La commission de courtage n'est pas une retenue sur le prix ni une taxe en soi : c'est la contrepartie d'un service rendu au vendeur. Comme ce service est taxable, l'agence facture la TPS et la TVQ en plus du montant de la commission.

La conséquence est simple mais souvent oubliée dans les calculs de tête : le montant qui sort réellement du produit de la vente n'est pas la commission, c'est la commission plus les taxes. Un vendeur qui budgète sa vente sur le seul montant de commission sous-estime donc sa dépense, toujours dans le même sens.

Deux taxes qui s'additionnent : 14,975 % de la commission

Aux taux en vigueur publiés par Revenu Québec, la TPS est de 5 % et la TVQ de 9,975 %. Les deux se calculent sur le même montant, la commission, et s'additionnent. Ensemble, elles représentent donc 14,975 % de la commission.

Les deux taxes s'appliquent côte à côte, chacune sur la commission ; la TVQ ne se calcule pas sur la TPS. C'est pourquoi le taux combiné est la simple somme des deux, 5 % plus 9,975 %, et pourquoi le même facteur de 14,975 % vaut pour n'importe quel montant de commission.

Une façon commode de le retenir : un peu moins de 15 cents de taxes pour chaque dollar de commission. Par tranche de 1 000 $ de commission, cela fait 149,75 $ de taxes. Ce rapport ne varie pas avec le prix de la propriété ni avec le taux négocié : il s'applique à n'importe quel montant de commission.

Un exemple construit : 20 000 $ de commission, 22 995 $ au total

Prenons un exemple construit pour illustrer le mécanisme, et non un tarif : une commission hypothétique de 20 000 $, quel que soit le prix de vente dont elle découle.

La TPS à 5 % représente 1 000 $. La TVQ à 9,975 % représente 1 995 $. Les taxes totalisent donc 2 995 $, soit 14,975 % de 20 000 $. Le montant prélevé chez le notaire au titre de la commission n'est pas de 20 000 $, mais de 22 995 $.

L'écart de près de 3 000 $ n'a rien d'une surprise ni d'un frais caché : il découle directement des deux taux. Il devient une surprise seulement quand on l'oublie dans le budget de la vente.

Lire l'exemple à l'envers est tout aussi utile. Si un document indique 22 995 $ pour la commission et que vous cherchez la commission seule, le montant avant taxes est de 20 000 $ et la part des taxes de 2 995 $, soit environ 13 % du total taxes incluses. Les taxes font 14,975 % de la commission, mais seulement environ 13 % de la commission taxes comprises : deux pourcentages qui décrivent les mêmes dollars à partir de deux bases différentes.

La taxe porte sur la commission, jamais sur le prix de vente

L'erreur inverse existe aussi : appliquer 14,975 % au prix de vente de la maison. Le résultat est sans rapport avec la facture réelle, parce que la base de la taxe est le service rendu, c'est-à-dire la commission.

Le prix de vente n'intervient qu'indirectement : il sert à établir le montant de la commission, sur lequel les taxes se calculent ensuite. Il y a donc deux étapes distinctes, qu'il ne faut pas fusionner. D'abord la commission, selon ce que prévoit votre contrat de courtage ; ensuite les taxes, à 14,975 % de cette commission.

Taxes en sus ou taxes incluses : comparer deux montants sans se tromper

Un montant de commission peut être présenté de deux façons : taxes en sus, c'est-à-dire avant l'ajout de la TPS et de la TVQ, ou taxes incluses. Comparer un montant présenté d'une façon avec un montant présenté de l'autre fausse la comparaison d'environ 15 %.

Pour ramener un montant taxes incluses à sa valeur avant taxes, on le divise par 1,14975. Dans l'exemple construit, 22 995 $ divisés par 1,14975 redonnent 20 000 $. Pour passer dans l'autre sens, on multiplie le montant avant taxes par 1,14975.

Le réflexe utile, devant tout chiffre de commission, est donc de demander s'il est exprimé avant ou après taxes. La réponse change le montant d'environ 15 %.

Le montant négocié fixe les taxes, pas l'inverse

Aucun taux de commission n'est imposé : il se convient entre le vendeur et son courtier. Les taxes, elles, ne se négocient pas. Elles suivent mécaniquement le montant de commission convenu, dans la même proportion.

Cela a une conséquence pratique quand on compare des scénarios : toute variation de la commission entraîne une variation des taxes de 14,975 % de cet écart. Comparer deux scénarios sur la seule commission sous-estime donc l'écart réel entre eux d'autant. Pour la même raison, comparez toujours des montants taxes incluses, ou toujours des montants avant taxes, jamais un mélange des deux.

Si la propriété vendue relève d'une activité d'entreprise, le traitement fiscal des taxes payées sur la commission est une question distincte, à poser à votre comptable.

Refaire le calcul avec votre propre prix

L'exemple de 20 000 $ sert à comprendre le mécanisme, pas à prévoir votre facture. Pour l'appliquer à votre situation, utilisez le calculateur de commission de CourtiConnect : vous y entrez votre prix de vente et votre taux, et il affiche la commission, la TPS et la TVQ additionnées, puis le coût total.

Gardez en tête ce que l'outil calcule et ce qu'il ne calcule pas : il calcule la commission à partir du prix et du taux que vous lui indiquez, puis lui applique la TPS et la TVQ. Le taux lui-même reste celui que vous aurez convenu avec votre courtier.