Chomedey : le prix par logement baisse avec la taille de l'immeuble

À Chomedey, un triplex coûte plus cher qu'un duplex, mais chacun de ses logements coûte moins cher. Ramené au nombre de logements, le prix d'un immeuble à revenus baisse à mesure que l'immeuble grandit. Notre portrait général du marché lavallois se trouve dans notre article sur le marché immobilier de Laval ; celui-ci isole un seul mécanisme, le prix payé par logement selon la taille de l'immeuble.

180 ventes, une fenêtre de six mois

Les chiffres viennent de la base de ventes comparables de CourtiConnect, pour le secteur de Chomedey, locations exclues. Les ventes en base s'étendent du 6 octobre 2025 au 10 avril 2026 : 180 ventes, dont 58 immeubles à revenus. Seuls des agrégats sont publiés ; aucune vente individuelle n'est présentée.

Le prix par logement se calcule vente par vente : le prix de vente divisé par le nombre de logements de l'immeuble. On retient ensuite la médiane de chaque type, c'est-à-dire la valeur qui partage les ventes en deux moitiés.

Duplex contre triplex : 64 500 $ d'écart par logement

• Duplex : 20 ventes ; prix médian de l'immeuble 774 000 $ ; prix médian par logement 387 000 $.
• Triplex : 26 ventes ; prix médian de l'immeuble 967 500 $ ; prix médian par logement 322 500 $.

Le triplex se vend 193 500 $ de plus que le duplex en médiane, pour un logement de plus. Chaque logement de triplex revient donc à 64 500 $ de moins qu'un logement de duplex, soit environ un sixième de moins.

Les deux distributions se recoupent largement. Pour la moitié centrale des ventes, le logement de duplex se situe entre 333 500 $ et 413 125 $, celui de triplex entre 288 333 $ et 402 500 $. L'écart des médianes est net, mais un duplex précis peut très bien se payer moins cher par logement qu'un triplex précis.

4 et 5 logements : la même pente, à titre indicatif

• 4 logements : 4 ventes ; prix médian par logement 293 750 $.
• 5 logements : 4 ventes ; prix médian par logement 257 000 $.

Ces deux médianes prolongent la pente observée entre le duplex et le triplex, mais chacune repose sur quatre ventes seulement. À cet effectif, une vente de plus ou de moins peut déplacer la médiane de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Elles indiquent une direction ; elles ne servent pas de référence de prix. Quatre ventes d'immeubles plus grands, de 8 et de 11 logements, figurent aussi dans la base pour cette période ; elles sont trop peu nombreuses pour être présentées.

Ce qui peut expliquer la pente

La base mesure l'écart, elle n'en mesure pas la cause. Ce qui suit est une lecture, pas une mesure. Une partie du prix d'un immeuble ne dépend pas du nombre de logements : le terrain, la toiture, les fondations, l'entrée d'eau. Plus il y a de logements, plus ces éléments se répartissent sur un grand nombre de portes.

L'acheteur change aussi. Un duplex attire des ménages qui comptent habiter un des deux logements et louer l'autre ; ils paient en partie pour leur propre maison. Un immeuble plus grand attire davantage des acheteurs qui raisonnent à partir des revenus, et leur prix par porte suit les loyers plutôt que le désir d'y habiter.

Ce que le prix par logement ne dit pas

Il ne dit rien de la taille des logements. Un logement de duplex peut être plus grand qu'un logement de triplex. La base porte une superficie habitable pour 49 de ces 58 immeubles, mais ce qu'elle mesure pour un immeuble à plusieurs logements n'est pas établi ici, et l'article ne s'en sert pas pour comparer les logements à surface égale. Il ne dit rien des loyers, qui ne figurent pas dans la base.

Il ne dit rien non plus de l'âge des immeubles : à Chomedey, les duplex vendus sont en médiane plus anciens que les triplex, avec une année de construction médiane de 1961 contre 1986,5. Cet écart d'âge s'ajoute à la différence de taille, et l'article ne prétend pas les séparer.

Enfin, la fenêtre couvre six mois, d'octobre à avril. Elle décrit un moment du marché, pas une tendance.

Ce qu'un vendeur ou un acheteur en tire

Pour un vendeur de duplex, le prix par logement élevé reflète une demande qui inclut des acheteurs-occupants : c'est cette clientèle que la mise en marché doit viser. Pour un vendeur de triplex ou d'un immeuble plus grand, la comparaison utile se fait avec des immeubles de même taille, pas avec le duplex voisin.

Pour un acheteur qui raisonne en revenus, le prix par logement plus bas d'un triplex n'est un avantage que si les loyers suivent. Dans les deux cas, ces médianes situent un immeuble ; elles ne remplacent ni l'analyse de ses revenus, ni la comparaison avec des ventes réellement semblables.